家を売った後は確定申告が必要なの?初めての人でも分かりやすく解説

確定申告にはあまり慣れ親しんでいない方が多いかもしれません。
ここでは、その税金を実際にどう納めるのか、確定申告の書き方と納税方法について解説します。

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確定申告について

そもそも確定申告とはどういうもので、誰もが申告するものなのでしょうか。その定義と要件について説明します。

そもそも確定申告とは?

国税庁の定義によれば、「所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税の額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、その過不足を精算する手続です。」となっています。

サラリーマンの場合

サラリーマン(給与所得者)は、会社が所得税を計算して給与天引きしますが、それは概算であってその段階では生命保険控除などが反映されていません。
そこで年末調整によって税額の差し引きをして1年間の所得税を確定させます。
ただし、給与明細に載ってこないような不動産売却による譲渡所得等に関しては会社が把握していませんので、それらについては給与所得と共に自分で確定申告をすることになります。

自営業者の場合

自営業者(個人事業主)などは当然ながら、自らの事業の収支を計算して「事業所得」および税額を計算することになりますので、譲渡所得の有無に関わらず確定申告します。

確定申告が必要になる要件

上記のように、サラリーマンは基本的には年末調整で税額が確定していれば確定申告の必要はありません。
ただし、不動産売却などで20万円以上の譲渡所得が発生する場合は確定申告が必要です。サラリーマンの場合、確定申告が必要な主な要件は以下の通りです。

給与の年間収入金額が2,000万円を超える人
1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
2ヵ所以上の会社から給与を受け取っている人
住宅ローン控除を初めて受ける人(2年目以降は年末調整)

確定申告の具体的なやり方

ここでは、不動産を売却した時の確定申告はいつ行い、どのように申告するのか見ていきます。

確定申告のタイミングと場所

確定申告期間は毎年ほぼ同じで、基本的には2月16日〜3月15日までとなり、提出先は所在地を管轄している税務署です。
原則として1月1日住民票のある自治体内の税務署となっていますが一部例外も認められています。
住民票の住所と居住地が異なる場合は居住地の管轄税務署で申告します。
また、自営業者で居住地と事業所住所が違う場合は、事業所所在地の税務署での申告も認められています。

譲渡所得に対して税金がかかる

不動産を売却して得た譲渡所得は確定申告を行う必要があります。
不動産取引は登記情報によって税務署に通知されますので、一部の例外(マイホーム売却時の3000万円控除で利益が出ない等)を除いて必ず申告しましょう。
売却で損失が出る場合は確定申告する必要はありませんが。
一定の要件を満たせば確定申告によって他の所得との損益通算ができます。

分離課税として申告する

不動産売却にかかる譲渡所得は分離課税です。確定申告では、所得税は原則的には「総合課税」となり、所得金額を合計して税額を計算する方法を取ります。
ただし、退職所得、山林所得、土地建物(一部利子所得、配当所得も)にかかる譲渡所得は「分離課税」となり、ほかの所得とは合算せずに別々に分けて税額を計算して確定申告する方法をとります。

確定申告に必要な書類は?

確定申告に必要な書類は、大きく分けて税務署や国税庁ホームページで入手できるもの、法務局で入手するもの、自分で準備するものがあります。それぞれ見ていきましょう。
税務署(国税庁HP)で入手するもの
申告書B第一表、第二表
申告書第三表(分離課税用)
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
法務局で入手するもの
売却した土地・建物の全部事項証明書
自分で準備するもの(コピー可)
売却時・取得時の売買契約書
売却時・取得時の売買代金受取書
固定資産税精算書、仲介手数料・印紙税領収書など
増改築時の請負契約書や領収書など

税額計算と納税方法

まずは譲渡所得を算出し、そこから税額を計算します。

売却時の利益の計算方法

売却時の利益(=譲渡所得)の計算方法は、売却した価格である譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出する以下の算式となります。

譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除額

保有期間、居住しているかどうかで変わるため注意

譲渡所得にかかってくる税金の計算は短期保有か長期保有かで変わってくることに加え、マイホームとして居住しているかどうかでも変わってきます。

自分で確定申告する方法

確定申告は、前述の必要書類を揃え、自分で所定の用紙に記入して税務署に提出することができます。

所得税の納付方法は様々

税務署に直接提出するのが一般的ですが、それ以外にも郵送による提出やオンラインシステムで申告できるe-Taxというものもあります。
申告書を自分で作成する際は、国税庁ホームページにある「確定申告書作成コーナー」を利用すると便利です。
確定申告の結果、納税する場合は金融機関や税務署の窓口で支払うか、振替納税制度を利用、e-Taxで支払う、クレジットカードで支払うなど様々な方法があります。
税金の還付となった場合は、申告書に記載した指定口座に4月~5月頃振り込まれます。

住民税の納付は後から

住民税については、サラリーマンは「特別徴収」として申告した年の6月から会社が毎月給与天引きすることで納付します。
一方、自営業者などは申告した年の5月以降に居住地の役所から案内が送付され、「普通徴収」として付属の納付書を使って一括で納税するか年4回に分けて納税します。

納税を税理士に依頼する場合

確定申告の作業は時間がかかる場合や判断が難しい場合もあります。
その際はプロである税理士に報酬を支払ってお願いすることもできます。

費用の目安

税理士報酬の相場は申告する内容によって様々ですが、不動産売却による譲渡所得の申告の場合、総合課税とともに申告するとして5万円〜10万円のようです。

税理士に依頼するメリット

税理士に依頼するメリットは、やはりプロにお願いするので正確性の高さ、時間の節約が大きいでしょう。
申告漏れや間違いがあると、後に延滞税や加算税を課されることがあるのでこれを避けるというメリットもあります。また、税理士は税金のプロなので、合法的な節税対策をアドバイスしてくれることもあります。

まとめ

不動産を売却すると、その譲渡所得の大きさによっては確定申告が必要となることがお分かりいただけたかと思います。
特にサラリーマンの方は普段確定申告に不慣れな方も多いので注意が必要です。
確定申告のために用意する書類も様々なものがあり、すべて重要なものなので漏れ無く準備することが求められます。
時間に余裕がある方であれば自分で申告所の作成をして提出することも良いことだと思いますが、時間が無い方、より高い正確性を求める方は税理士に報酬を払って申告を依頼することも一考に値するでしょう。
いずれにせよ不動産を売却した時は、確定申告が必要なのかどうか、正しい理解で判断するようにしましょう。