ワンルームマンション売却のタイミングはいつがいいのか?

今売るのが一番お得かどうか、という問いに対しては、結論から言うと「わからない」です。
得する=手元に残るお金が最大になるということで解釈すると、今年売るよりも来年売却した方が、ローンの残債が減っていたり、家賃収入が多少なりとも入ってきたりで、少し待った方がお得になるケースがあります。

そのため、今が一番いいのかどうかというと、それは100%そうだとは限りません。
ですが、過去数年間と比較して、好条件で売却できる時期であることは間違いありません。

そして、この好況が終わってしまう可能性があることを考えると、この好況のタイミングで早めに売り抜けておくことはいい選択だと思います。

ワンルームマンションのオーナーさんは、ほとんどが35年のローンで購入しています。
そして、「35年のローンを払い終わったら不労所得が手に入る」という謳い文句によって購入されている人が多いのではないでしょうか。

ところが、ほとんどの人は35年のローンを払う前に売却をしてしまっています。
それはなぜでしょうか?

表現は悪いかもしれませんが、投資用のワンルームマンションを買った人は「騙された」と思っている人が多いようです。
不動産業者から見ても、ワンルームマンションを投資用として買った人は「騙されている」と感じる業者が多いと思います。

さらに、ワンルームマンションは売却するときも騙されている人が多いようです。

今回は、投資用ワンルームマンションのオーナーさんに、しっかりと知識をつけていただいて自己防衛をしていただきたいと思い、不動産業者がなかなか言わない事情を解説していきたいと思います。

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ワンルームマンションは購入時も売却時も悪徳業者が多い?

悪徳業者のイメージ

これまで、ワンルームを買った人で何十人以上も、売却するときにローン残債が売買価格よりも多く残っていて、数百万円の持ち出しをしても売る人を見てきました。

投資系の不動産業者は都心部に多く、業者も様々です。
もちろん多くの不動産会社は誠実に営業していると思いますが、中には多くの利益を得るために、うまく丸め込もうと考えている業者がいることも事実です。

そもそもなぜ長期のローンを組んでワンルームマンションを購入する人が多いのでしょうか?

ワンルームマンションを購入する理由

はっきり言ってしまうと、ワンルームマンションを購入した中で多くの人が後悔し、損をしています。
ワンルームマンションの購入理由として主にあげられるのは以下の3つです。

  • 家賃収入
  • 生命保険として
  • 税金対策

この3つについて調べて見ると、検索しただけでも様々な情報がヒットしますが、他の金融商品と比較してそこまで優位性はないケースが多いです。
つまり、上記の目的でワンルームマンションを購入することには、メリットが生まれないことが多いです。

そのことを感じる人が多いからこそ、数年経過して売却を選択する人が多いのでしょう。

特に、税金対策には全くもってなりません。
初年度は購入経費を経費計上できるのですが、以降はローンの金利と減価償却費のみです。

税金が削減できると思って購入した不動産で、実際のところ税金が増えているという人が多いです。
無理くり経費計上して還付を受ける方法もありますが、はっきり言って脱税なのでおすすめしません。

売却時に騙されるとはどういうこと?

投資系不動産会社に多いのですが、名簿業者などから購入したリストでマンションのオーナーに直接電話をして営業をかけて売却を促すことがあります。

個人情報の流出についても違法性があるケースもありますが、ここで取り上げたいのは話の内容です。

「あなたの不動産を購入したい人がいます」という切り口で話をしてきます。
「高く買ってくれる人がいるから、不動産を売って欲しい」という話です。
似たようなダイレクトメールや、チラシを目にしたオーナーさんは多いのではないでしょうか?

全てが嘘かどうかは分かりませんが、ほとんどが嘘です。

そこは営業トークなので、まだ害がないとしても、重要なのは価格です。

先に答えを言ってしまうと、相場価格程度で一般公開して売却する方がほぼ100%高く売却できます。
しかしながら、上記のような話をしてくる業者は、基本的に不動産買取業者に物件を流す方法が多いので、広告活動をして売り出すことはしません。

つまり、本当はもっと高く売却できる方法があるにも関わらず、それをあえて教えず低い金額を提示するのです。

安い価格を提示するのはバックが入るから

割安な価格で物件を不動産買取会社に紹介すれば、その分キックバックを受け取ることができるケースがあります。
そのため、不動産業者としてはできるだけ安く売ってもらえるように口説きたいのです。

もちろん、そのようなことを正直に話してしまっては、ワンルームマンションの所有者としては売りたくありませんので、本当の話かのように話を作り込んで商談に持ち込みます。

このようなケースでよくあるのは、売り出しの許可もしていないのに、「投資家に紹介して気に入っている」などという筋の話です。
冷静に考えれば分かりますが、広告も出していないのに投資家が気にいるワケがありません。

それで、購入検討者がイエスと言わないから価格を下げて欲しい、などの話で価格をジリジリと下げていくことが多いようです。

このような話に心当たりのある方は注意してください。

「相場より高く売る」は難しい

疑問のイメージ

まず知っておいていただきたいことは、相場より高く売却することが基本的に難しいと言うことです。
相場より高く売れる、などの話を持ちかける不動産会社があれば、それは要注意です。

相場より高く売却できない理由

誰でも相場より高く売りたい、得したいと思うものです。
ただし、相場より高く売れると言うことは実際のところほとんどありません。

なぜならば、買手も大きな買い物なので慎重に調べます。
他の物件と比較し、検討します。
さらに、いろんな人に相談して判断が間違っていないかを検証します。
だから、相場より割高な物件をわざわざ買う人はいないのです。

投資用マンションは特に相場以上が難しい

これが住宅であれば、希望の場所で売りに出ている物件がなかったり、様々な条件の中で相場より割高に売買されることもゼロではありません。
ただ、これが投資用のワンルームマンションであれば、限りなくゼロに近いと言えます。

理由は、投資用のマンションはかなりの数売りに出されていて、希少性がほとんどないためです。
評価のポイントも利回りになるのですでに数値化されており、他の物件と比較が簡単です。

価格帯が購入決定要因の大部分を占めます。

購入する人も損をしないように慎重になるので、高く売ることが難しいと言うことです。

相場に近い金額で割高なのが好条件

では相場より割安でしか売却できないかと言うと、そうではありません。
物件によって、設備や間取り、立地やバルコニーの向きなどの要素が違いますので、物件の良さを最大限アピールし、買手とうまくマッチングすれば、好条件で取引できます。

ただし、相場価格を飛び抜けて高く売れることはありえないということだけ気をつけておいてください。

査定のポイントは融資と利回り

融資のイメージ

2つ目に知っておいていただきたいのは、マンションの価格査定のポイントについてです。
どのように相場価格が形成されているかにも関係します。

重要なのは融資

投資用の不動産では融資が鍵です。
ワンルームマンションも融資の評価がどの程度になるかということが、価格を決める上で重要なポイントです。

例えば、3,000万円で売りに出されているワンルームマンションを購入したい人が現れたとします。
現金で購入するというケースはあまりなく、融資を使う場合がほとんどです。
ここで、金融機関の評価がポイントになってきます。

3,000万円で購入したいと言う人がいても、金融機関の評価が2,000万円であれば、1,000万円近くの現金を投下して購入しなければいけません。
実際のところ、そこまで現金を出して買う人は稀です。

したがって、金融機関の評価2,000万円に価格が引っ張られることになります。
そのようにして、金融機関の融資の評価が売買価格に影響を与えます。

融資評価は築年数とエリアが大事

融資の評価は各金融機関が独自に審査をして決定されます。
どの金融機関も、見るポイントはある程度決まっていて、重要なのは以下の項目です。

  • 築年数
  • エリア
  • 間取り・平米数など設備関係

もちろん借り入れする人の与信の問題や、入っている家賃の状況など様々ですが、入り口としては上記の部分です。

例えば、不動産投資の融資でよく利用されるオリックスでは、東京のマンションは扱うけれども地方のマンションでは融資できない、などの規定があったりします。

他にも条件は細かくあるのですが、エリアや築年数、平米数によって、融資できる物件とそうでない物件が分かれます。

築古になると売れないのは融資が出ないから

一棟アパートの売買でも同じですが、築が古くなって価格が下がるのは、融資も影響しています。

耐用年数と言われますが、金融機関によって物件の寿命の年数のようなものを定めています。

例えば、RC造のマンションを耐用年数50年として見ていた場合、築30年のマンションは残りの年数が20年ということになります。
すると、「耐用年数が残り20年だから、融資の年数も20年」というように、融資の返済年数に影響が出るのです。

融資年数が短くなれば、毎月の返済額は大きくなります。
不動産投資は、家賃収入とローンの返済額のギャップ(イールドギャップ)を得ることを目的としますので、毎月の返済額が家賃を大幅に超えてくると売買対象になりません。

このように、築年数が融資の年数に影響を与え、それが売買価格にも繋がるのです。
もちろん、設備の劣化や家賃収入の減少などの影響も売買価格には影響します。

買主が「法人」だったら要注意

3つ目に知っていただきたいのは、購入者が「法人」というケースです。
すべてではないのですが、法人が購入するということは不動産会社が買い取るというケースに当てはまることが多いです。
不動産会社が買い取ること自体は問題ありませんが、買取会社が購入すると言うことを前提として売買しているかどうかが問題なのです。

ワンルームマンションの売買スキーム

ワンルームマンションを売却するとき、買取会社に売却することは実際のところ結構多いです。
なぜかというと、ワンルームマンションを自分で探して中古で購入しよう、という人は少数で、買取会社が購入して利益を乗せて投資初心者に売る、という循環がメインになっているからです。
新築のワンルームマンションだけではなく、中古のワンルームマンションも同じように業者が電話営業をして、売っていることが多いです。

物件の広告をして売りに出しても、そもそも中古のワンルームマンションを購入しようとする人が多数ではありませんので、マッチングするのに時間がかかるのです。
もちろん中古マンションを買いたい人はいることにはいるのですが、売り物件の数に対しては圧倒的に少ないです。

ワンルームマンションを売却するときは、多くの場合は「業者に売る」というスキームになります。

業者に売るよりも一般消費者との売買の方が得

業者買取のいいところは、すぐに売買が成立することです。
ただ、売買価格は相場より割安になります。
どの程度かは物件や買取の業者によってきますが、一般消費者との売買より割安になることはほぼ間違いありません。

買手が法人だったら買取業者である可能性が高く、売り急いでいる場合は別として、そうでない場合はもっと高く売れる機会を逃している可能性があるということなのです。

もちろん、法人であっても買取業者ではないこともありますので、しっかりと確認してください。

一括査定サイトはあてにならない

最後に売却価格の一括査定サイトの利用についてです。

最近よく見かける不動産売却の一括査定サイトですが、実はこれは賛否両論です。

媒介契約がゴールになってしまう

不動産売却の一括査定サイトに加盟している不動産会社は、高く売ることよりもまず媒介契約を取得することがゴールになってしまいます。

ほとんどの査定サイトは、反響が来るたびにお金を払う方式になっているので、不動産会社からするとまずは受託できなければ、支出だけが続いてしまうのです。

それで、媒介契約を取りたいがために高い価格を提示してオーナーを喜ばせ、気に入られて媒介契約をもらうという方向になってしまうことがあります。

そうすると、結局は高い価格のままで塩漬けになってしまい、高く売れる機会を逃してしまうことになります。

一括査定サイトは複数の不動産会社の意見を聞くことができるのでメリットはありますが、競争させることで悪い方向に行くこともあります。

結局は、売主自身が情報を見定めて判断するしかありません。

 

最後に

ワンルームマンションの売却の裏事情を少し知っていただけたでしょうか?

これを見てワンルームマンションを売却するときに、よりお得になる方を選択いただけると幸いです。

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