住宅ローンの返済が滞ってしまい、滞納を繰り返してしまうと金融機関から保証会社に残債の債務整理が委任され、競売の手続きが進んでしまいます。
このような状況になってしまうと不動産を差し押さえられることになり、裁判所から強制的に退去する命令を受けることになります。
そのため、競売によって生活が一変してしまう人もいます。
こうしたリスクを避けるためにも住宅ローンの返済が厳しくなったタイミングで売却を検討すべきですが、不動産売却の方法に任意売却があります。
この方法は不動産会社に相談して販売活動を進める一般的な売却とよく似ていますが、あくまでも債務を整理する一環として実施するという点に違いがあります。
この記事では任意売却のメリットとデメリット、手続きの流れについて解説します。

なお、家を売却する際の注意点についてはこちらの記事も参考にしてください。
家の売却でやってはいけないことは？失敗・後悔しないために注意点を解説

任意売却とは

任意売却は住宅ローンの支払いが困難になった際に利用する売却方法となっており、債権者の同意が必要です。
ローンを組むと物件に抵当権が設定され、これにより債権者は住宅ローンの債権回収ができなくなった際に物件を売却し資金を回収することができます。
このような資金回収は競売によって実施されますが住宅を失った場合は自己破産するケースもあり、人生に大きな影響を与えてしまいます。
そのため、生活を保護するための救済措置という形で任意売却があります。

任意売却の概要と基本的な流れ

住宅ローンの返済義務がある債務者は生活の変化によって支払いが困難になった場合、まずは債権者に相談する必要があります。
その際には金融機関から返済方法の変更などの提案を受けることになりますが、トータルの支払い額が減るわけではありません。
そのため、支出と収入のバランスが返済可能なラインにまで戻らなければ、根本的な解決は難しいといえます。
このように債権者と相談し解決が難しいと判断された場合、金融機関は債権を放棄し保証会社が債権回収することになります。
この状態で不動産売却することを、任意売却と呼んでいます。

住宅ローンの負担軽減

任意売却を選択することで自宅を売却することになりますが、競売よりも売却代金が高くなるというメリットがあり、これにより売却後の残債を減少させることができ負担軽減に繋がります。
このことからも、「競売によって安く売却されるのであれば任意売却を選択する」という考えの人も多いです。
ただし、売却価格は通常の売却と同様に、不動産会社の査定をベースに市場価格を把握し保証会社が決定します。
つまり、売主は所有権を保有しているとはいえ任意売却を選んだ時点で売主の意志と無関係に価格が決定されることになります。
さらに売却方法や司法書士の選定、価格の交渉についても決定権がないため、注意が必要です。

税金の特例

自宅を売却した場合、税金の特例によって売却益にかかる税金を3,000万円まで控除することができます。
こうした特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれており、任意売却に限らず一般的な不動産売却でも利用できる節税方法です。
任意売却をしても住宅ローンの返済義務は残り、生活拠点が変わった後であっても支払い続けることになります。
そのため、なるべく返済額を減らすためにもこうした特例は積極的に利用すべきです。

信用情報への影響の軽減

住宅ローンの滞納が繰り返されると個人情報が悪くなり、いわゆるブラックリストにのってしまいます。
一度ブラックリストにのってしまうと最長7年間情報が残ってしまい、その間クレジットカードの作成や他の借入ができなくなってしまいます。
このような状況になってしまうと生活に支障があることから、返済が厳しいと感じた場合はなるべく早く金融機関に相談し、滞納を回避する方法を模索することが重要です。

任意売却が選ばれる理由と成功事例

任意売却を早めに選択することで債権額を減らし、売りやすい金額で販売できる可能性が高くなります。
一般的に住宅ローンがある不動産を売却する場合、自己資金がなければ残債よりも低く売ることはできません。
そのため市場価格と売却価格がミスマッチしてしまい買主が長期間決まらないというリスクを抱えることになりますが、その間住宅ローンの返済は続き、ますます生活は圧迫されてしまいます。
その点、任意売却を選択した場合は残債よりも低い売却価格で販売することが可能となり、スピーディーに売買契約まで進められることもあります。
このようなメリットから、返済の目途が立たないと分かった時点で任意売却を検討すべきといえます。

任意売却のデメリット

任意売却は競売を回避できたり売却しやすい金額に設定することができますが、デメリットもあります。
この章では任意売却におけるデメリットについて解説しますので、利用する前にチェックしておくことをおすすめします。

個人の信用情報に傷がつく

任意売却を早めに利用することで信用情報への悪影響を減らすことができますが、全く傷がつかないようにはできません。
なぜなら任意売却を利用する時点で返済が困難な状況になっているからであり、滞納を繰り返している可能性が高いからです。
つまり、信用情報に全く傷をつけないようにするためには、一般的な不動産売却によって残債を一括返済する必要があるといえます。

保証人になってくれた人に迷惑をかける

金融機関から住宅ローンを借入する際には保証人を立てることもありますが、主債務者が支払いできなくなった場合は保証人が支払い義務を負うことになります。
その義務は任意売却中であっても免れられないことから、保証人に事前説明する必要があります。
これにより保証人との信頼関係が悪くなることもあるため、返済が困難になったタイミングでまず保証人に相談すべきです。

個人の判断だけで売却を決定できない

任意売却は価格の決定から販売方法まで、全て保証会社が決めることになります。
そのため少しでも高く売って残債を減らしたいと希望しても保証会社が受け入れてくれず、多くの残債が残る売却プランになることもあります。
このように、自分の不動産を自由にできないというデメリットが任意売却にはあります。

任意売却のタイムリミットを過ぎると競売

任意売却は開始から1年〜1年半という期日があり、タイムリミットを過ぎると競売に移行することになります。
一般的な売却であれば売主の判断で販売期間を決めることができますが、任意売却の決定権者である保証会社は長期間の販売を計画することはありません。
なぜなら保証会社にとって任意売却は「競売になるまでの移行期間」という扱いになり、期間を定めて売れなければ速やかに競売の手続きを進めるからです。
このことからも、任意売却は開始直後から競売までのカウントダウンが進む中での売却活動になるといえます。

残債分の支払いは続く

任意売却によって自宅の売却が完了したとしても、残債の支払い義務から免れることはできません。
そのため、残債が大きく減っても返済しきれず、自己破産を選択する人もいます。
こうしたリスクを避けるためにも、どのくらい残債が残るのか販売中から注視しておく必要があります。

任意売却の手続きと条件

この章では任意売却の手続きと利用するための要件について、解説します。
任意売却は誰でも利用できるわけではなく、利用要件を満たせないケースもあります。
そこで、あらかじめ利用するための要件を確認しておくことが重要です。

任意売却の進行手順

任意売却は住宅ローンの返済が滞り、6ヶ月経過した時点で金融機関から推奨されるのが一般的です。
この期間を過ぎると住宅ローン借入を分割で支払う期限が喪失し、一括で支払わなければなりません。
しかし、毎月の返済ですら急する債務者が多額の債務を一括返済することは現実的ではなく、金融機関は債務の回収が困難な状態になってしまいます。
そのため金融機関は債権を保証会社に移譲し、保証会社が代位弁済することになります。

任意売却の依頼手続き

保証会社の代位弁済が決定すると不動産会社の査定によって売却価格が検討され、債権者と債務者の合意を得て任意売却の依頼手続きへと移行します。
なお、この際には売却後に残る残債は分割支払いとなる手続きがされ、滞りなく残債の返済ができるよう準備していきます。
そしてこれらの手続きが全て完了すれば不動産会社により販売がスタートし、任意売却の開始となります。

任意売却の要件となる条件

任意売却を利用するためには、次の要件を全て満たしておく必要があります。

  • 債権者、保証人、共有者の合意を得ること
  • 税金を滞納していないこと
  • 回収可能な残債であること
  • マンションの場合管理修繕費を滞納していないこと

任意売却の利用は主たる債務者の一存で決めることはできず、債権者や連帯保証人、共有者全員の合意が必要です。
また税金は返済の第一順位であることから税金を滞納している場合は任意売却を利用することができず、マンションの管理修繕費もマンションの維持管理に必要であることから先に滞納を解消すべきです。
つまり、税金や管理修繕費の滞納があればそちらを優先して完済させる必要があることから、任意売却は利用できないことになります。
これ以外にも残債が多い場合も任意売却できないことになり、注意が必要です。

まとめ

住宅ローンを返済することできず競売によって家の所有権を失ってしまう人もいますが、任意売却を利用することで残債よりも低い販売価格で公開することができ、早期売却できる可能性が高くなります。
その一方で残債の支払い義務は任意売却後も残り、販売価格や売却プランを自由に決められないというデメリットもあります。
さらに、任意売却を利用するためには条件があることから、事前にチェックしておくことも重要です。
このように、住宅ローンの返済が困難になった場合に備え任意売却の特徴を把握しておくべきといえます。