不動産売却の査定や価格相場の情報を分かりやすく

不動産売却のトリセツは不動産売買仲介業を営む代々木不動産(株式会社ウィントランス)が運営しています。

マンション、一戸建て、アパート、土地など不動産売却を考える全ての人に、お得に売却するためのノウハウを発信していきます。

「不動産売却のトリセツ」とは

不動産売却のトリセツは、賢く不動産を売却できるように情報を提供するためのサイトです。

不動産は買うときも売るときも、多くの方にとっては人生で一番大きなお金を動かすときではないでしょうか?

だからこそ、トラブルを避けて失敗せず、できるだけお得になるように売却したいですよね

そこで、不動産の売却をしようとしている人が賢く売却していただくために、不動産売却に関する情報のまとめサイト「不動産売却のトリセツ」を制作することにしました。

こんな人は読むべき

  • できるだけ高く売却したい
  • 売却でより多くの利益を出したい
  • 失敗しないか心配
  • 売買でトラブルになるようなことはイヤだ
  • 忙しいから色々調べたり考えたりできない
  • 不動産売買のことは難しくてよく分からない
  • どこの会社にお願いすべきなのか判断基準が分からない

不動産一括査定サイトとの違いは?

不動産売却に関する情報サイトが多数存在していますが、このサイトの特徴は何なのでしょうか?

大きく違うのは、不動産売買仲介業を営んでいる代々木不動産(株式会社ウィントランス)が運営していることです

通常の不動産売却一括査定サイトは、web会社が運営しているので、正直どのサイトを利用しても消費者としては変わりありません

また、他の多くのサイトはアフィリエイト(広告収入を目的としたwebサイト)ですが、不動産売却のトリセツはアフィリエイト収入を目的としておりません
そのため、必要以上の広告掲載はなくしています。

不動産売買の情報は非常に難しく複雑です。

当サイトでは、サイトに訪問していただいた皆様が理解していただきやすいよう、図や写真を多用して表現していきたいと考えています。

投資用アパートや居住用マンション・一戸建ての売却の情報

投資用のアパートやワンルームマンションと、居住用の戸建て、分譲マンションでは売却に必要なノウハウが全く異なります。

ポイントは誰が買うか

売却をするときに考えなければいけないのが「誰がこの不動産を買ってくれるのか?」ということです。

要するに売却の戦略をどうするかということですが、実はこの戦略を設計することはほとんどの不動産業者はやってはいません

もちろん、居住用として使っていたマンションや一戸建ては、多くの場合居住用として不動産を探している人が購入します。

逆に、土地付きのアパートやワンルームマンションなどは、人に貸して賃料をもらうために所有する人がほとんどなので、投資家が購入します。

不動産売却のトリセツをしっかり見て、不動産を高く売却するためのコツを手に入れましょう。

銀行の融資事情が売却に影響

不動産の売買と金融機関の融資事情は深く繋がっています。

いくら購入したい人が出てきたとしても、数千万もする物件を現金で買うわけではありません。

銀行でローンを組んで、借り入れたお金で購入することになります。

つまり、銀行がお金を貸してくれない物件であれば、いくら魅力のある物件でも売れませんし、逆に銀行の融資さえ出る物件であれば、売却が簡単にできてしまったりします。

売却の流れはどの物件もほとんど同じ

金融機関の事情はアパートでもマンションでも同じことですが、売却の流れに関しても、どの物件もほとんど同じと考えて大丈夫です。

売買の流れは基本的に以下のように進みます。

売却の流れ

  1. 不動産の査定を依頼する
  2. 不動産業者を決める
  3. 不動産業者と媒介契約を締結する
  4. 不動産の売買活動を行う(売出し)
  5. 不動産の売買契約を行う
  6. 不動産を引き渡して代金を受け取る(決済)
  7. 確定申告して税金を納める

売却の流れについてはこちらの記事で詳しく紹介しています。

▼不動産の売却スケジュールを解説!流れや目安の期間について

 

ただし、住むための不動産なのか、投資のための不動産なのかによって、売却の戦略は大きく違ってきます

必要なのは不動産業界の仕組みを理解すること

不動産業界は非常に複雑で、専門用語も多くややこしいです。

不動産業者に全部任せたいと考えるのも無理もありませんが、自分で理解して主導して進めていくことで、最終的に手元に残るお金は数百万~数千万円違ってくることもあります。

不動産売却のトリセツの情報をしっかり読んで、不動産業界の仕組みを理解しましょう。

不動産業界の構造を知ると売却も有利に

業界構造を知っておくことが売却に有利に働くこともあります。

例えば一例として、賃貸でも売買でも同じですが、不動産業者への報酬を高くすることで、優先的に取り扱ってもらえることもあります。

このことは不動産業界ではかなり一般的なことなのですが、わたしたち消費者にとっては当たり前ではありません。

更に、どのwebサイトを見ても、そのようなことは書いてありません。

本やwebだけの情報で学ぶことには限界があるのです。

ですが、不動産売却のトリセツでは、業界的にタブーとされていることも公開し、ユーザーの利益になるよう努めていきます。

投資用一棟アパートとは

投資用アパートを持っていない人がほとんどだとは思いますが、一棟のアパートを購入し、賃貸して家賃収入を得ることで利益を上げることを、不動産投資と言います。

投資用としてアパートを購入しているサラリーマンの方が非常に多いのですが、実は代々木不動産にも多くの方から売却の相談が来ています。

不動産投資に隠された闇や罠についても、不動産業者の立場だからこそ分かる情報を公開していきたいと思います。

アパート経営は本当に儲かるのか?

アパート経営は必ず儲かるわけではありません

不動産売却のトリセツは、不動産を売る人のための情報サイトですが、これから不動産を購入しようと思っている方にもぜひ見ていただきたいです。

ワンルームマンションの投資も、アパートの投資も同じことですが、30年以上の長期ローンを組んで購入することが多いです。

ということは、将来に渡って同じように収入が入ってこなければ、ローンの返済ができなくなることになります。

これからアパートを購入した人や、数年前に業者に乗せられて買ってしまった人は、今後の収支計画をしっかりと見直しましょう。

誰がアパートを買うの?

アパートを買う人は、基本的には投資家です。

投資家はアパート経営をしてリターンを得ることを目的としています。

また、基本的に融資を使って、返済額と家賃収入の差額を収入とします。

そのため、融資が使えない物件は、市場価格に価値が反映されづらいということは頭に入れておきましょう。

投資用マンションとは?

投資用マンションとは、その名の通り投資用としてのマンションのことです。

一棟まるまる購入するパターンと、区分所有といって一部屋を購入するパターンとがあります。

ここでは区分所有の投資用マンションについての解説をします。

一棟アパートとマンションの違い

違いはなんと言っても、土地が売買に含まれているかないかということが一番の違いです。

土地があるかないかで、それ以外にも様々な違いが派生します。

一番大きなところは、利用できる融資についてです。

融資はアパートとマンションで異なる

融資は銀行が「担保」をとって、その代わりとしてお金を貸してくれることで基本的に成り立ちます。

 

土地があれば、「担保」として見てもらいやすいのですが、マンションの場合は土地がありません

そのような場合は建物(対象の部屋)だけでも担保に入れるのですが、それだけで利用できる銀行というのも限られます。

一般的にはノンバンクと呼ばれる銀行が多いのですが、ある程度の収入がなければ融資の対象にはなりません。

逆に言うと、売却するときでも、ある程度の収入があって融資が使える人でなければ売却の対象にはならないということです。

どのように流通するのかも違う

不動産の流通は様々で、業者が一般消費者に販売するケースもあれば、消費者同士が売買するケースもあります。

売主の目線で考えると、売却するときに不動産業者に「買取」をしてもらうか、一般の人に「仲介」で売却するかになります。

そして、投資用マンションの場合は、この「買取」のケースが圧倒的に多いのです。

売却の戦略も違う

売却先が違えば、打ち出し方も価格設定も異なってきます。

つまり、物件によってどのように売却すべきかが全く異なるということです。

代々木不動産の不動産売却のコツや注意点を、この「不動産売却のトリセツ」に惜しみなく掲載していますので、ぜひご覧ください。

価格査定も物件によりけり

価格査定も物件によって違います。

アパートやマンション、一戸建てなど様々な物件があれば、用途も違います。

そうすると、価値の付け方も使う人によって違ってくるのです。

相場価格は分かりにくい

不動産の相場価格は非常に分かりにくいですが、不動産の価格相場をある程度自分で調べる方法もあります。

ただし、過去の具体的な成約事例は不動産業者でないと閲覧できません。

日本の不動産業界の構造的にそうなってしまっているのです。

AI査定などもあるが精度はまだまだ

公示価格など公共のデータをもとにして、AIの価格査定サービスなどもありますが精度はまだまだです。

なぜならば、不動産の成約事例のほとんどはビッグデータに登録さえされていないためです。

例えば同じマンションの隣の部屋がいくらで売買されたのかさえも、不動産業者が登録していなければ分かりません。

特に一棟アパートは、過去のデータあった場合でも、事例はあまり参考にならないケースが多いです。

銀行の融資事情に精通していないと高く売却するのは難しい

相場価格は、既に売り出されている物件の価格などを見てもある程度分かると思います。

ただ単純に高く売り出しすれば売れるかというとそうでもなく、あまり1年や2年など、あまり長期間に渡って売り出しするのも印象が悪くなります。

そのため、購入したいと思う人がギリギリ手が届く範囲の価格設定にすることが、一番高く売却できる方法です。

では、購入したい人が「手が届く範囲」というのはどのように測るのかというと、銀行の融資がどのくらいおりるのか、ということを詳しく知っていなければ分かりません

だから、融資事情に精通していないと高く売却することはできないのです。

ただ、あなた自信が融資に詳しくなくても大丈夫です。

だからこそ、融資事情に精通していて買手の想定をつけられる不動産会社を探す必要があるのです。

アパート売却の相場価格も融資による

アパートの価格が一番融資に影響されると言っても過言ではありません。

住宅に関してはフラット35という国の機関が出している融資商品があるため、いきなり融資が出なくなるなどのことはほぼありません。

ただし、アパート経営に関しては昨今問題になった「かぼちゃの馬車事件」などの影響もあるように、金融庁によって厳しく締められることがあります。

過去の相場価格はあてにならない

過去の相場価格があてにならないのは、融資事情が例えば5年前と今とでも全く違うからです。

例えば今年3,000万円で売れた物件が、3年後にも同じ価格で取引されるかというと、そうもいきません。

もしかすると、2,000万円でも売れないかもしれません。

もちろん物件によりますが、それほど投資用のアパートは融資事情に左右されるのです。

融資が利用できるかにより市場価格が変わる

投資用アパートやマンションは、月々のローンの返済額と、家賃収入との差額による利益を目的として売買されます。

この差額のことをイールドギャップと言います。

金利が1%の場合と3%の場合では、月々の銀行への返済額が大きく異なるのです。

つまり、イールドギャップが違ってきます。

そうすると、もちろん金利が1%の時の方が返済額が少なく済みますので、少々高く買っても大丈夫ということになります。

低金利で不動産が好況になるとはこういうことなのです。

高く売るコツも物件による

高く売却するコツも物件によって全く異なります。

あなたがどんな物件を持っているかによって、戦略を物件ごとに設計する必要があるのです。

誰に対して売却するかを考える

まずは誰に対して売却するのかを考えましょう。

あなたの物件をほしいと思う人はどんな人でしょうか?

20代の新婚夫婦、5人家族のファミリー、60代の定年後の夫婦では、求める間取や雰囲気が違うことは明らかです。

だからこそ、あなたの物件をほしいと思う人をイメージする必要があるのです。

あなたの物件を魅力的にするには

どんな物件にももちろん魅力がありますが、買手が魅力に感じるかどうかが全てです。

そのために、紹介用の写真を魅力的にして、惹きつけられるキャッチコピー、効率よく情報が行き渡るよう広告を打つ必要があるのです。

売るか貸すかどっちにする?

売るかどうか悩んだ時に、貸せば賃料収入がもらえるのでは、ということを考える人は多いです。

売却するか賃貸するか、迷ったらどうするべきでしょうか?

売った方がいいのはどんなとき?

例えば都市部で人口が増えているような地域であれば、賃貸需要も高いかもしれません。

ただし、近くにマンションやアパートがたくさんあれば、それだけ競争が激しいことになります。

しっかり賃貸できる見通しがあれば賃貸するのもいいですが、今の日本では多くの地域ではそのような状況ではありません。

しかも、低金利の今だからこそ高く売却できる可能性もあります。

不動産自体に特別な思い入れがないようであれば、売ってしまったほうがスッキリするとよく言われます。

貸すほうがいいのはどんなとき?

賃貸の経営をできる自信があれば、貸すこともいいと思います。

また、いずれまた自分で使いたいと考えている場合などには、賃貸も向いているかもしれません。

経営ができるかなら投資用としても

不動産投資とよく言われますが、一方では「アパート経営」とも言われます。

これはどちらが正しいということではなく、両方とも使われるのですが、単なる投資ではなく経営と考えた方がいいでしょう。

アパート経営は投資とは違う

買ってただ持っておくだけでは、家賃収入は入ってきません。

入居者に気に入ってもらうためにはどうすればいいか、適切に管理するためにはどうするべきかを常に考える必要があります。

しかも、ほとんどの地域では人口が減っており、しかも新築の一軒家やマンションは次々に建設されています。

だからこそ、知恵をしぼって経営し、他の物件と差別化をする必要があるのです。

経営なので知識が必要

知識と言っても特別なことではありません。

ただ、自分自身で積極的に学ぶ必要があります。

例えば、どんな人が地域で家を探しているか、どのくらいの家賃が希望なのか、ほかにはどんな物件を候補として見ているのかなど、これらのことは本やwebでは学ぶことはできません。

入居者が最終的に選ぶ物件は一つだけです。

だからこそ、入居者のことを知り、メリットを提供して経営していく必要があります。

アパート経営には資金も必要

アパートを経営していると、例えば給湯器が壊れたりエアコンが壊れたりすることがあります。

そのような出費は、基本的にオーナー負担です。

そうすると、いきなり20~30万円の出費が必要になったりします。

これが給排水管の故障などになってくると、場合によっては100万円単位になってくることがあります。

もしものときのために、資金は絶対に必要です。

買取と仲介はどちらがいいのか?

不動産の買取も仲介もそれぞれにメリットがあります。

買取は早く処分できる

買取のメリットは早く処分できることです。

例えば以下のようなメリットがあります。

買取のメリット

  • 早く売却できる
  • 近所に知られず売却できる
  • 瑕疵担保責任を負わなくてよい

不動産会社が買って、再販するために買取があります。

買った不動産会社は最終的に利益を乗せて売ることになるので、もちろん多少安くなることがデメリットです。

仲介は時間をかけて高く売れる

一方で不動産の仲介は、買取と比較して2~3割くらい高く売れることが多いです。

仲介のメリット

  • 買取より高く売却できる
早く売却したいという希望があれば、一番高く買い取ってくれる会社を紹介してもらうことも可能です。
そのため、多くの場合は仲介が選ばれます。

消費税や所得税がかかることも

気になる消費税や所得税などの課税ですが、場合によってはかかることがあります。

消費税がかかるのは課税事業者のみ

不動産の売買で消費税がかかるのは課税事業者の売買のみです。

そのため、一般の人が不動産を売って消費税がかかることはあまりありません。

ただし、家賃収入が多かったり、所得が多くて課税事業者になっている人は、消費税がかかるので要注意です。

所得税がかかる場合は注意を

所得税は利益が出た場合に課税されます。

マイホームの売却の場合は、特例により3,000万円控除を利用することができるケースが多く、譲渡所得税がかからない場合があります。

ただし、アパートなどの不動産の場合、所得税がかかることが多いです。

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不動産売却のことは代々木不動産へ!

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