お部屋の傷や欠陥を瑕疵（かし）と言い、売却するときに不動産の瑕疵担保（かしたんぽ）責任の期間などを明確に決めておくことが重要です。
契約時に瑕疵担保責任について明記しておかないと、売却した後にお金を請求されることもあります。
事前に告知することで免責（責任を負わないこと）にすることも可能ですが、伝えておかなければ責任を問われます。
少しでも損するのを防ぐために、売却するときの注意点である瑕疵担保責任を知っておきましょう。
瑕疵担保責任とは何か？
不動産の買主が契約時に気づかなかった瑕疵（かし）に対して、売主が持つ責任を瑕疵担保責任と言います。
これは、買主の利益を保護するために設けられています。
宅地建物取引業法や民法、品確法という法律で定められているのがポイントです。
もし不動産の売却後に瑕疵が判明した場合、瑕疵担保責任があると買主は売主に対して請求できます。
請求には契約解除と損害賠償があり、瑕疵の状態によって買主が決められるのです。
瑕疵担保責任では売主の過失がなくても、瑕疵に対する責任を売主は負う必要があります。
売主が気がつかなかった瑕疵であっても、瑕疵担保責任があれば責任を問われるのです。
隠れた瑕疵はトラブルの原因になりやすいため、不動産を売却する前に瑕疵担保責任をよく理解しておくことが重要です。
瑕疵となる対象や細かい条件について知っておきましょう。
認定される対象について
認定される対象は複数ありますが、一言で表現すると目に見えない箇所と覚えておくと分かりやすいです。
売却時に気づかない不都合や通常では気づきにくい不具合に対して瑕疵と認められます。
不動産における品質や性能が本来のレベルで備わっていない場合、買主は瑕疵を判明できるのです。
例えば水道管が詰まっていて水が床に溢れたとします。
本来は水道管を水が流れるのに対して、水道管の機能を果たしてないのですから、この状態を瑕疵があると認められるのです。
大手や中堅の不動産会社を会員とする不動産流通経営協会では、土地と建物における瑕疵の範囲を以下の8つとして定めています。
土地の瑕疵
- 軟弱地盤
- 不同沈下
- 土壌汚染
- 地中埋設物
建物の瑕疵
- 雨漏り
- シロアリの害
- 戸建ての構造上主要な部位の木部の腐食
- 給排水管の故障
つまり、目視確認が困難な部分の不具合を主に対象とします。
瑕疵の範囲は明確に決めておかないと、不動産の売却後にトラブルが発生する場合があります。
問題を防ぐためには売却前に不動産の状態を確認しておくことがオススメです。
有効期間
有効期間は、売主と買主の協議の上で決定されます。
つまり、一部を除いて、定められた期間はありません。
一般的にはどうなのでしょうか？
民法では瑕疵担保責任の有効期間を以下のように定めています。
- 買主が瑕疵を見つけなかった場合、物件の引き渡しから10年間
- 買主が瑕疵を見つけた場合、瑕疵の判明から1年間
しかし瑕疵担保責任の規定は任意ですので、上記の内容は最長期間と考えてください。
契約によっては有効期間を短くしたり瑕疵担保責任を免責にすることもできます。
不動産流通経営協会では瑕疵担保責任の条件を以下のように決めています。
- 土地の瑕疵は不動産の引渡完了日から3カ月以内に限り、売買の契約解除が可能。契約解除による被害について買主は賠償請求することもできます。
- 建物の瑕疵は引渡完了日から3カ月以内に限り、修理の請求を行えます。契約の無効や解除、損害賠償の請求は行えません。
一般的に瑕疵担保責任の期間は2-3カ月が多く、条件次第では瑕疵担保責任免責で契約する場合もあります。
不利な契約をしないために、有効期間を適切に決めておきましょう。
瑕疵を告知しなかった場合も責任が問われる
「告知義務」と言って、売主は物件の状況を買主に告知（伝える）義務があります。
契約前に自ら告知し、事前に条件を設定したりすることで、瑕疵担保責任を免責することが可能です。
しかし不動産の瑕疵を知っておきながら、売主が買主に瑕疵を伝えない場合は免責になりません。
民法では瑕疵担保責任を免責にする特約があったとしても、瑕疵を知っておきながら事実を告げなかった場合は責任を免れないと明記しているのです。
例えば今まで不動産に住んでいて雨漏りすることを知っていながら、売却時に雨漏りすることを伝えなければ、たとえ瑕疵担保責任を免責にしていても責任を問われます。
どんなに細かなことでも契約までに報告をしておくことが必要です。
瑕疵担保のトラブルを避けるためにできること
瑕疵担保責任は民法では買主に有利な条件となっているため、不動産を売却する売主としては気が引けるもの。
ですが契約で特約を決めたり保険を利用したりすることで、売却後における費用の負担を減らせます。
期間を設定する
瑕疵担保責任の期間は契約書に明記する必要があります。
一般的には3ヶ月程度の場合が多いです。
また、築年数が20年以上経過している物件（特に木造）は特に注意が必要です。
理由は、築年数が経過しているほど、瑕疵が顕在化する可能性が高いためです。
築年数が経過している戸建もしくはアパートなどの物件の場合、売主、買主ともに注意が必要です。
期間の折り合いがつかない場合
期間の折り合いがつかない場合はどのようにするべきでしょうか？
瑕疵担保責任はどんなに長くとも、最大で10年で消滅するとされていますが、10年も保証してしまうと経年劣化による瑕疵で売主は不利になります。
買主としては1年も経たないうちに瑕疵が顕在化し、修理にお金がかかってしまうことは避けたいところです。
どうしても折り合いがつかない場合、その他の条件（決済時期や売買価格）で調整するケースが多いです。
逆に「瑕疵担保免責でいいから価格を下げて欲しい」という交渉もよくあります。
瑕疵担保責任の期間は事前にしっかりと確認、協議をするように注意しましょう。
宅建業者が相手の場合の特例
宅建業者（不動産業者）が売買の相手の場合は、個人の方が優遇されます。
つまり、瑕疵担保責任を負わなくてよくなります。
不動産会社など宅建業者が消費者に不動産を売却する場合、2年間は瑕疵担保責任の特約を結べないため、宅建業者の場合は注意が必要です。
少なくとも2年間は責任を持つ必要があります。
個人であれば有効期間を短く設定するのは問題ありませんが、宅建業者として不動産を売却するときは注意しましょう。
範囲を明確にする
契約後のトラブルや費用を避けるためには、瑕疵担保責任の範囲を明確にするのがポイントです。
水漏れやシロアリといった建物に限定して、環境や心理面での瑕疵責任を免れることが可能です。
法律上では瑕疵の範囲が明確に決まっていないため、特約で範囲を定めないと売主に不利な契約になります。
交渉したうえで責任を持つ瑕疵の範囲を明確に決めておきましょう。
心理的な要素も瑕疵に該当する
売却した不動産や土地で死亡者が出ていたり、近所に暴力団や宗教団体など環境の問題があったりする場合でも瑕疵と認められます。
売却まで気づかなかった瑕疵に対しても、売主は責任を問われるのです。
依頼した不動産業者の担当者も入念に調べると思いますが、ご自身でもしっかりとチェックしておきましょう。
責任免除を条件で契約する
注意点は売主が宅建業者であり、買主が宅建業者でない場合は瑕疵担保責任を免除することは不可能なことです。
理由としては売主と買主に情報や交渉力による格差が存在するからです。
業者の不正を防ぐために瑕疵担保責任を免除できないのです。
逆に、売主が個人、買主が宅建業者という場合は、瑕疵担保責任は必ず免責になります。
不動産の不具合箇所を告知する
売主は費用の負担を防ぐために、不動産の欠陥や不具合を買主に告知することが重要です。
もし不動産の劣化が怪しいときは、住宅診断士に依頼するのが安全です。
売却前に問題がないことを認められれば、売主に対する瑕疵担保責任が発生するリスクを減らせます。
瑕疵があるのを知っておきながら隠してしまうと、買主が気づいたときに特約に関係なく瑕疵担保責任が発生します。
トラブルを避けるために、劣化が生じている箇所などは漏れなく通知しましょう。
瑕疵保険や保証を活用する
不動産の引き渡しから決められた期間まで、瑕疵担保責任で発生した費用を負担してくれるのがポイントです。
日本住宅保証検査機構が提供する「住宅かし保険」を契約することで、隠れた瑕疵の修理費などを機構に支払わせることが可能です。
不動産を売却するときは保険や保証を考慮しておくことを勧めます。
まとめ
売却した不動産に不具合や欠陥が見つかったとき、売主に対して契約解除や損害賠償を請求できるのが瑕疵担保責任です。
後ほどトラブルにならないようにするためにも、買主に不利益になると思われることは事前に全て伝えておくことをお勧めします。
依頼した不動産業者の担当者もチェックするはずですが、担当者のヒューマンエラーによって抜け漏れが生じる可能性もあります。
不動産の瑕疵を買主に告げておき、誠実な対応でトラブルを避けましょう。