家を売るときの業者選びから契約後までの流れについてない解説

自分が住んでいる物件を売ることは少ないため、不動産の売却について分からない人も多いはず。

売却の流れを知っておくことでトラブルを起こすことなく不動産を手放せます。

お金をすぐに必要として不動産を売る人もいますが、電化製品や車とはちがい不動産を売るには時間がかかります。
資金計画や今後の見通しをたてるためにも、売却スケジュールを知っておきましょう。

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不動産の売却スケジュールと期間

個人が不動産を売却する場合、一般的には以下の流れにしたがって売却を進めます。

  1. 地域の相場を確認する
  2. 仲介業者に売却の相談をする
  3. 媒介契約を締結する
  4. 不動産の売買活動を行う
  5. 不動産の売買契約を行う
  6. 不動産を引き渡して代金を受け取る
  7. 確定申告して税金を納める

最初に複数の仲介業者や不動産会社に見積もりをしてもらい、最適な仲介業者と契約します。

媒介契約を締結する目安は1週間から4週間です。

契約が完了したら不動産を売り始めます。

不動産の売却活動では物件を検討している人に宣伝して内覧してもらいます。

購入希望者が現れたら売却価格や細かい条件を交渉して、問題がなければ売買契約をするのです。

売買活動から売買契約までには1ヵ月から3ヵ月かかることもあり、条件によっては不動産が売れにくいことも。

希望の売却価格が相場より高い場合は長引くことを覚悟しましょう。

無事に売買契約が完了したら手付金や残代金を購入者から受け取って、不動産を引き渡します。

ローンで購入した場合は審査などで1ヵ月から2ヵ月かかるため、売買契約した後も時間が必要であることを理解すべきです。

マンションを売却する場合は期間が短くなり、契約手続きが面倒な土地や戸建ては期間が長めな傾向です。

どんなに早くても2ヵ月はかかるため、不動産売却には時間が必要であることを知っておきましょう。

不動産を売却する流れ

不動産を売却する全体の流れを理解したところで、次は売却の流れを詳しく解説します。物件をどのように売却するのか知っておき、疑問や不明点をまえもって解決しておきましょう。

地域の相場を確認する

誰だって不動産を高い価格で売却したいと考えるはず。

不動産を安売りするのを防ぐためには、前もって売却物件の相場を知っておくことが重要です。

相場を知っておけば大体の価格が分かります。

仲介業者に不動産を査定してもらった時に、売却価格が相場価格と大きくちがう場合は理由を聞いて根拠を知ることが可能です。

契約で不利にならないために相場を知っておきましょう。

不動産の相場を調べるのに最適なWebサイトは国土交通省が運営する「土地総合情報システム」です。

実際の不動産取引価格や基準値の地価を調べて不動産の相場を把握できます。

自分が売却予定の物件に近い不動産の価格を調べることでも相場を調べられます。

売却する物件の地域を不動産サイトで調べて価格を比較しておくと良いですね。

仲介業者に売却の相談をする

売却する不動産の相場を確認したら次に不動産会社に査定してもらいます。

1つの業者に査定依頼するのではなく、複数の業者に依頼したり一括査定依頼したりするのがオススメです。

不動産を高く売ることは重要ですが、購入希望者がいなければ売却できません。

相場と査定価格を比較して売値の根拠を知り、適切な売却価格を査定してくれる業者を探しましょう。

仲介業者には知識が不足している担当者や雑な応対をする人も中にはいます。

訪問査定のときに売買活動の方法や相続について質問をして、担当者の対応に問題がないか見ておくべきです。

複数の業者から査定してもらったら、不動産の売却価格や担当者の様子を考慮して仲介業者を選定します。

不動産の売却を仲介する業者を決めたら媒介契約に進みましょう。

媒介契約を締結する

業者との契約には下記の3種類の方式があります。宅地建物取引業法によって決められていて、不動産業者に不動産の売却や購入を媒介してもらうときに締結することが必要です。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産業者に売却依頼できる方式。

契約の有効期限がないから長期的に売買活動できるのがメリットです。

ただし不動産流通標準情報システムへの登録は任意で、ネットでの宣伝がされない場合もあるので注意しましょう。

専任媒介契約は1つの不動産業者のみ依頼できる方式です。

有効期限は3ヵ月以内であり不動産流通標準システムへの登録が義務付けられています。

早期売却したい売主にオススメです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同じく1つの不動産業者と締結する方式。

売主が買主を自ら見つけて取引することは出来ませんが、不動産情報の登録が早くて状況報告もこまめなのが特徴です。

不動産をなるべく早く売りたい人は専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結して、売却価格を重視する人は一般媒介契約を締結しましょう。

不動産の売買活動を行う

媒介契約を締結したら不動産業者が物件情報を登録してWebサイトやチラシなどで宣伝を始めます。

売買活動をしている間は購入希望者の内覧やお問い合わせにしっかりと対応すべきです。

内覧時はキッチンやトイレ、バスルームをキレイに掃除して希望者に与える印象を良くしましょう。

お部屋のにおい対策もしておき、まだ住んでいる場合は部屋を掃除することが重要です。

不動産を引き渡した後にトラブルを防ぐために、お部屋の欠陥や不具合をあらかじめ購入希望者に伝えておきましょう。

誠実に応対することでお互い気持ちよく不動産を売買できます。

不動産の売買契約を行う

宣伝や内覧を通じて買主が決定したら、売主と買主と媒介業者により売買契約をします。

最初に仲介業者から買い付け依頼書や購入申込書が届き、買値や支払い方法、引き渡し希望日を確認しましょう。

売買契約を結ぶ日程を仲介業者が調整して、業者の事務所かどちらかの自宅にて契約を締結します。

売却価格や引き渡しの時期だけでなく、売買契約では売主が家を引っ越す条件について決めます。

家具の有無や清掃など細かい条件についても買主と相談して決めましょう。

もし不動産の不具合や欠陥を買主に説明していない場合は、売買契約を結ぶ前に売主から伝えましょう。

売買成立後に瑕疵が判明するとトラブルに繋がるため注意すべきです。

不動産を引き渡して代金を受け取る

先に買主から代金が現金か振り込みにより入金された後、売主は不動産を引き渡します。

買主がローンで購入した場合は審査で時間がかかり、引き渡しまで時間がかかる場合もあります。

売買契約により成立した売却価格をすべて売主が受け取ることは出来ないので気をつけましょう。

不動産業者への仲介手数料や税金がかかるため、費用の分を残しておくことが必要です。

買主からすべての代金を受け取ったら不動産の抵当権を消して所有権を移すために登記申請をします。

そして売買契約で決めた引き渡し予定日に不動産を買主に引き渡すのです。

確定申告して税金を納める

売却が成立して利益がでたら不動産を売却した年の翌年に確定申告しましょう。

もし戸建てを購入した時よりも安く売った場合は譲渡損失の繰越控除が使える場合があります。

少しでも売却費用を減らすために控除制度を調べておくことがオススメです。

まとめ

不動産の売却はまず仲介業者を決めて媒介契約を結び、売買活動を通して買主に販売します。

売買契約に問題がなければ不動産の売買が成立して代金が振り込まれるのです。

売却期間は最低2ヵ月かかるため面倒ではありますが、不動産の売却機会はあまりありません。

トラブルや後悔を防ぐために事前に十分な調査をして売買活動しましょう。