売却時にお得になる3,000万円控除について解説

不動産売却の時は3,000万円控除を上手に使い、資金を残すようにしましょう。
不動産の売却時に使える「3,000万円控除」という言葉を聞かれたことはありますか?

実は「3,000万円控除」は二種類あるのです。
また、その他にも不動産売却においてはいくつかの優遇措置があります。

それらを知って上手に活用しましょう。

ちなみに、売却で手元にいくら残るかはこちらでシュミレーションできますので、よければ利用してください。

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※注意

本稿で述べる税制の適用は、売却時期、所有期間、売却の相手方、売る不動産の築年、広さ、賃貸に出したことがあるか否かなど様々な細かい条件によって変わります。
ご利用の際は必ず税理士または税務署にご確認の上、ご自分の責任で実行してください。(なお、税務署は無料相談で、こちらの名前を告げる必要もなく、親切に相談に乗ってくれます)

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3,000万円控除とはなにか?

不動産の売却で譲渡益が出た場合の3,000万円の特別控除は次の二つがあります。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  2. 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

条件は次のようなものです。

適用の条件
  1. 自分が住んでいたマイホームを売るか、家屋と共にその敷地を譲渡すること(借地権も可)
  2. 以前住んでいた場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡すること
  3. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
    特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます
  4. 家屋を取り壊した場合は、2つの条件を全て満たすこと
    -家屋を取り壊してから1年以内に譲渡契約を締結したこと
    -家屋を取り壊してから、譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場など他の用途に使用していないこと
  5. 譲渡した年の前2年間にマイホームの買換えも含めなんらかの譲渡の特例を受けていないこと
  6. 一時的な仮住まいなどでは無いこと。また、別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有していた家屋ではないこと

これは言うまでもなく、国民の居住用住宅の優遇策ですね。

国税庁のHPを見るとしっかり書いてあります。(国税庁HP

マイホームを売却時の控除の注意点

ただこの制度を活用する場合、気をつけなければいけないことがあります。
それは、居住用財産を売ってこの制度を使った後に、新たに購入する住宅に住宅ローン控除の制度を使いたい時です。

住宅を新しく買う場合には、家を売った年の2年後の12月31日以降に買うのでないと住宅ローン控除の制度は使えなくなってしまうのです。
最大4,000万円(長期優良住宅なら5,000万円)のローン残高の1%の税額控除を10年間受けられないことになります(なお、2019年10月からは消費税導入に伴い、さらにローン残高1%税額控除の措置がさらに3年間延長され13年になることが2018年末の税制大綱で決まりました。)

10年超所有の軽減税率の特例

なお、3,000万円控除の制度と併用して「10年超所有の軽減税率の特例」が使えます。
その内容は次の通りです。

課税譲渡所得が6,000万円超の部分所得税15.315% 住民税5% 合計20.315%
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分所得税10.21% 住民税4% 合計14.21%
課税譲渡所得が3,000万円以下の部分所得税 住民税とも0%(本特例適用)

「居住用財産の買換え特例」とは選択適用

また、「3,000万円控除の制度」は「特定居住用財産の買換え特例」とは選択適用となります。

この「買換え特例の制度」とは譲渡資産が1億円以下で、新たに購入する住宅がそれ以上の場合、課税を繰り延べることができると言う制度です。

新たに購入する住宅が譲渡する資産より価額が低い場合は差額に長期譲渡所得税・住民税が課されます。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

まずどのような内容なのかを説明します。

制度の内容
  1. 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、
  2. 被相続人の居住の用に供していた家屋を
  3. 相続した相続人が、
  4. 当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は 取壊し後の土地を譲渡した場合には、
  5. 当該家屋又は土地の譲渡所得から最高3,000万円を特別控除することができる

本記事執筆現在(2018年12月)では、平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に譲渡することが必要です。

何のためにあるのか?

これは空家発生を防ぐための制度です。
今や日本は人口減少によって空家が多数発生する時代に突入しましたので、街の治安上、美観上も空家があるとよろしくありません。

特例適用の条件はかなり細かい

この特例を活用するには、結構細かい条件がたくさんついています。

適用の条件
  1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
  2. 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと
  3. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有 建築物を除く)であること。更地もOKです。
  4. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用 又は居住の用に供されていたことがないこと、また取り壊して更地にした場合、それを駐車場等として貸付けていた場合も対象外になります。
  5. 売却金額が1億円以下であること
  6. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
    -特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族も含まれます。

なお、耐震リフォームはしたことをきちんと証明するために、「耐震基準適合証明書」又は「建設住宅性能評価書」の写しが必要です。
普通の場合、リフォーム費用がかかるということですね。

更地にしない場合、古家前提の売却ですから、地震が起きて建物が倒壊すると、この制度を創設したことが批判されることを国が懸念したのでしょう。

また、国が、譲渡益から3,000万円も国税を控除してやるのだから、リフォーム代くらい出して少しはエコ社会の実現と景気振興に貢献せよと言っているような気もします。

他の税制との適用関係

なお、この制度は自分の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例」または「特定居住用財産の買換え等による特例」措置のいずれかとの併用が可能です。

さらに、「相続財産譲渡時の取得費加算特例」も使えます。
不動産を相続した時は相続税を課されるわけですが、その相続税額を、相続した不動産の売却時の費用とみなして良いということです。

その分譲渡益を小さくできるということですね。
3,000万円の特別控除枠を目一杯使いたい人には朗報でしょう。

不動産売却で使えるお得な裏技

あまり聞き慣れない特別控除枠ですが、しっかり理解して利用すればかなりお得になることもあります。

居住用財産の売却:妻と共同名義にして売却

20年以上連れ添った配偶者に2,000万円までなら非課税で譲渡できますので(ただし、この制度は一生に一度だけ)、配偶者に一旦譲渡した後に売却すれば2人×3,000万円=6,000万円まで非課税枠が使えることになります。
配偶者に譲渡する時に不動産取得税・登記費用など多少の費用増はありますが、譲渡益が大きい場合はメリットが大きいですね。

相続財産売却:田舎の大きな家を売るつもりなら一旦子供達皆で相続する

かなり年配の子供が2人とも都会に住んでいて、田舎に年老いたお母さんが住んでおられ亡くなられたとします。
相続した不動産を売ったときには3,000万円控除が使えますが、相続人が1人の時は3,000万円、2人の時は2人×3,000万円=6,000万円まで使えます。

売却することが明白で、非常に譲渡益が大きくなる場合は一旦兄弟2人で相続するという方法が使えてメリットが大きいと思います。

居住用財産売却、相続した財産の売却:特例制度が使える期限が迫る時

住まなくなってから3年目が属する12月末日までに売らなければ3,000万円控除は使えません。
でも売りたいが、売却先が決まらない。

かと言ってたたき売るわけにも行かない。そうこうしているうちに、3,000万円控除が使える期限の3年目の年末が迫っているとします。

こういう時、買い手は売り手の足元を見てきますから困ります。

そのような時には、あなたと生計を別にしている義理のご両親に頼み込んで、市場価格で買ってもらうのも手です。
あなたと血がつながっている本当のご両親はだめですが、親族(「特殊関係者」と言います)でも配偶者のご両親という、血がつながっていない関係であれば税制上は他人扱いになります。

可愛い娘(=あなたの奥さん)や孫のためなら協力していただけるかもしれません。

ただし、本当に売らなければならないので、きちんと売買契約書を(印紙も貼って)締結する必要があります。
登記も移転しなければなりません。

移転登記は多少の費用がかかりますし、面倒だという方もいるでしょうが、司法書士に頼まなくともネットで調べて自分でできます。

値段を下げて不動産をたたき売ると数百万円の違いはすぐに出ます。
それを考えたら大した手間ではないでしょう。

ちなみに「売却日」というのは原則は引き渡し日をいいますが、売買契約の成立の日をもって売却日とすることも可能です。

ただし、この場合は売買契約時に手附を打つ(支払う)など通常の他人同士の取引と同じにするなどして税務署に認めてもらうことが必要でしょう。

でも、不動産は流動性が低いですから、一番いいのは余裕を持って売却することですね。

売却で手元にいくら残るかはこちらでシュミレーションできますので、よければ利用してください。

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