リスクと失敗が多い中古アパートの注意点を解説
アパート経営は物件の購入から始まります。
それでは、中古アパートの特徴には、どんな点があるのでしょうか？
中古アパートの特徴は、物件自体の価格の安さが挙げられます。
アパート経営において、新築を取得することは、客付け力などで有利になります。
しかし、新築アパートは建築コストも大きく膨らむため、簡単に取得することは出来ません。
中古のアパートであれば価格もグッと安くなるので、それだけ手に入れやすくなります。
そして、価格が安い分、ローン負担も軽くなるので投資としてはハードルが低いのです。
アパート経営のリスクを十分理解して決める
多くの人は、これまで賃貸経営などしたことのない素人なのではないでしょうか？
不動産業界を経験していたらまだ分かると思いますが、一般の人だと、どのように賃貸付けすればいいのかなどすぐには分かりません。
投資をしても、資金がマイナスになってしまっては投資をする意味がありません。
中には、不動産投資で発生する大きな出費のことを考えずに始めてしまう人もいます。
リスクを知らずに買ってしまい、いざという時に資金が回らなくなって頓挫してしまうケースもあります。
十分なリターンを得るためにも、どれだけのリスクが潜んでいるかを把握する必要があります。
中古物件の利回りが高いのはリスクが高いから
アパート投資は利回りで経営を判断しますが、中古物件は新築物件よりも利回りが高くなります。
利回りが高いことは中古アパート経営のメリットです。
利回りは収益を投資金額で割って計算しますが、中古アパートは投資金額が少なくて済むので、利回りを高く出来るのです。
ただし、利回りが高いということは、リスクも高いということを理解しなければいけません。
空室になる可能性が高いから利回りも高い
アパートに入居がなく空室が多ければ、投資したお金は返ってきません。
それどころか、ローンの返済さえ苦しくなることがあります。
空室になれば収入がなくなります。
利回りが高いということは、空室のリスクが高いことの裏返しだということを知っておきましょう。
修繕にお金がかかるから利回りが高い
中古のアパートは、外壁塗装や設備交換などのリスクが新築に比べて格段に高いです。
つまり、物件自体に再投資しなければいけない時期が近いということです。
外壁塗装では、数百万の出費にもなります。
この点はアパート投資のリスクだと言えます。
賃貸中の入居者のことは事前に聞く
中古アパートでは多くの場合、購入の時点で入居者が賃貸しています。
そのため、入居者募集のための広告宣伝活動が少なくて済むメリットもあります。
その場合の経営のポイントとなるのが、「入居者を退去させない様にすること」になります。
と言うのも、一旦空室になってしまうと、次の入居者が入るまでに時間がか掛かったり、リフォームなどにも費用が掛かるからです。
ただし、入居者といっても、まれに賃貸の管理が大変な入居者がいるということも事実です。
アパート内で、近隣トラブルで退去するということもあり得ます。
どのような入居者がいつから入居しているのか、購入前に情報をもらってから投資しましょう。
簡単に解約は出来ない
アパート経営で知っておくべき大切な法律に、「借地借家法」があります。
この法律は、法律の中でも特に優先される特別法となっていて、仮に他の民法と干渉したとしても、こちらが優先されることになっています。
そして、不動産の賃貸契約は、借地借家法上では借主保護の契約になっていて、実質上は貸主からの解約は難しくなっているのです。
例えば、賃貸契約は2年更新が一般的ですが、自動更新となっていて、大家側からの解約は認められません。
そのため、中古アパートを取得して、最初から入居者が入っている場合には、正当な理由が無ければ解約出来ないことを覚えておきましょう。
アパートは購入時にすべて決まる
立地がよく賃貸需要のある場所に物件を購入できれば、長期間収入が安定する可能性が高いです。
比較的空室の多い地域で利回りの高い物件を購入したとしても、絶対にダメだということではありません。
ただしその場合、賃貸付の努力が必要になります。
アパート経営では所有しているときはあまり時間を取られませんが、購入時にかなり時間を使うということを理解しておきましょう。
買うときはシュミレーションを厳密に行う
賃貸収入のシュミレーションはきっと不動産の仲介会社がやってくれると思います。
ですが、その数値をそのまま信じてはいけません。
なぜならば、シュミレーションは仲介会社の恣意によって結果をコントロールできてしまうからです。
シュミレーションは自分でもしっかりと行ってから投資しましょう。
投資利回りは悪くないか
購入するときには必ず見るのが利回りだと思いますが、表面利回りと実質利回りの差に気をつけましょう。
特に、表記されている利回りは満室時でかつ表面利回りです。
書いてある利回りの通りに賃貸収入が入ってくるわけではありません。
繰り返しになりますが、必ず自分でシュミレーションをして投資判断をしましょう。
空室の多いエリアではないか
アパート経営のリスクといえば、代表的なものでは空室などがありますが、リスクを最小限に抑えるためにも購入時点が非常に重要です。
不動産投資をするときに、やはりリターンが大きい方に投資をしたいと考えると思います。
購入するときに満室になっていたとしても、それはたまたま満室になっているだけなのかもしれません。
当該エリアの他の物件の空室状況を見て、今の入居者が退去しても次に入居させられるかをシュミレーションしましょう。
賃貸管理をないがしろにしない
実際、部屋を貸すビジネスなので、作業はほとんど発生せず時間は空きます。
ただし、投資してからほったらかしでは入ってくる収入も入ってこなくなることがあります。
賃貸管理は管理会社に依頼するケースが多いですが、管理会社が自分の代わりに入居者満足のために働いてくれるか、十分吟味した上で委託しましょう。
賃貸管理が悪いと空室の原因に
賃貸の管理状況が悪ければ、アパートの入居者の満足度はもちろん低下していきます。
例えば、廊下にゴミが散らかっている、エントランスも汚い、夜中でも騒ぐ入居者がいるなどの状況があれば、退去していってしまう人も出てくるかもしれません。
それだけでなく、そのようなアパートだと入居の内覧に来た人も敬遠して入居が決まりにくくなります。
この連鎖で空室が増えていくのです。
購入して満足せず、投資リターンを維持するために、賃貸管理も大事にすべきです。
空室回避のためにも、住環境を維持しましょう。
外観や設備の管理を怠らない
中古アパートは、取得時に既に老朽化が進んでいることを覚えるべきです。
長く賃貸経営ができれば、期間が伸びる分、得ることができる収入も増えます。
補習や修繕は支出ですが、再投資と考えて大事にしましょう。
外壁や屋根の塗装は最低でも15年に一度
投資用不動産にはメンテナンスが欠かせません。
当然アパートもそうなのですが、中古で購入した場合には、メンテナンスの頻度やタイミングに気を付けなければなりません。
特に外壁や屋根の塗装は、基本的に10年に一度は必要と言われています。
最低でも15年に一度は行いましょう。
ちなみに、塗料などによって、どのくらい耐久性があるのかが異なりますので、購入前にはできる限り詳しく塗装のことも聞いておくことを推奨します。
中古アパートは室内のリフォームもお金がかかる
アパートに設置してある設備の多くは、10年を過ぎる頃から故障の確率が増えて来ます。
代表的なものはエアコンや給湯器です。
他にも、クロスやフローリングも張り替えが必要になったりします。
このリフォームを想定していないと、費用負担が重くなり、収益を圧迫します。
中古アパートはリフォームの頻度も上がります。予算の計画をしっかりと立てておきましょう。
物件の魅力を維持することが経営のポイント
アパート投資の経営のポイントのひとつに、物件の魅力を維持することが挙げられます。
魅力と言っても様々ですが、投資対象として効果的と言われるのはやはり外壁塗装です。
なぜならば、外観の雰囲気が違うだけで物件が綺麗に見えるからです。
そうすると、物件への内覧希望者が増えます。
入居者はアパートの住心地の対価として家賃を支払っているのであって、住心地が落ちてしまえば空室リスクが上がってしまいます。
アパートの設備のメンテナンスはこまめに行いましょう。
そして、住心地の維持には魅力を維持しなければならないことを覚えましょう。
アパートは売却も成功して投資完了だと心得る
毎月キャッシュフローが手元に残り、最終的にローンの残債額よりも数百万円高く売却できたとしても、税金で利益が消し飛んでしまうようでは意味がありません。
アパート経営は売却まで完了させて投資だと心得ましょう。
アパートの売却に関してはこちらの記事でも紹介しているので、ぜひ読んで見てください。
売却をどのようにして行うべきかを知っておくと、逆算してどのような物件を購入すべきかが見えて来ます。
▼【保存版】一棟アパート売却の査定から売却の流れ、費用も解説
まとめ
中古アパートは取得しやすく、しかも利回りが良いので投資としては魅力的です。
しかし、入居者管理や建物管理など、中古アパート特有の課題があります。
リスク管理が課題とも言えますので、様々な角度から検討して取り組まなければ、数千万円の借金を背負い、一生返済し続けることになります。
アパート経営は入居者あってのビジネスです。
そして、入居者は、そのアパートでの住心地に納得して家賃を支払っていることを忘れてはいけません。
時として、アパート投資を、貯蓄の様な金融商品と勘違いしているケースが散見されます。
アパート投資は物件を人に貸して家賃を得るビジネスです。
物件管理、入居者管理、税金対策、様々なハードルを乗り越えなければなりません。
アパート投資は経営そのものであることを忘れずにいましょう。
▼アパート売却のほか、高く得るコツや流れなどは不動産売却のトリセツTOPへ