不動産投資の一番のリスク「空室」。その空室どうやって埋めますか？
マイナス金利の影響で不動産投資ブームの昨今、空室に悩んでいる投資家さんも多いのではないでしょうか？
不動産投資と言えば、何もせずにお金が入ってくる「不労所得」を夢見てアパート経営を始めた人もおおいはず。
しかし、最近では「かぼちゃの馬車事件」などに代表するように、なかなか入居がつかない物件が多く、投資どころか四苦八苦・・・という方も多いようです。
今回は、今話題の「フィーリングリフォーム」について解説していきたいと思います。
フィーリングリフォームとは？
端的に言うと、住む人の気持ちを考えて空室をリフォームする、アパート経営の空室対策のコンサルティングサービスです。
「空室対策は管理会社に任せておけば大丈夫」と思われている方が多いかもしれませんが、
プロである管理会社から相談されることもあるようです。
こんなお悩みをお持ちの方におすすめのサービスです。
- 購入時は満室だったが、今は空室が増えてきた
- 毎月のローン返済が赤字になっている
- ローンの支払いが多くて金銭的に苦しい
- 家賃保証の期限がもうすぐ終わる
- 満室にするための空室対策のスキルを知りたい
創始者は？
（参考：フィーリングリフォームHP）
代表はフィーリングリフォーム®空室対策コンサルタントの山岸加奈さんです。
イタリア国立フェッラーラ大学建築学部にて建築・都市計画を学ぶ
2000年から北海道大学で6年間イタリアの都市計画や地域計画、風景計画研究
海外留学をしてその後北海道大学に行かれているので、かなり高学歴のようです。
実はこの山岸さんも大家さんだったようです。2012年からお父様の不動産を継いで大家になったそうですが、アパート経営やマンション経営経営など、不動産投資はやったことがなかったので、知識も実績も人脈も何もない状態からスタートしたとか。
そんな状態からの経営はやはり苦労されたようです。
100冊以上の賃貸経営の本を読み漁り、不動産実務検定や宅建の取得、大家塾の参加を通して成長を積み重ね、なんとか満室系をを達成。
空室を埋めた経験を実践レポートとしてまとめ、なんと「金持ち大家さんアカデミーMVP」を受賞されたそうです。
過去にご自身が18回も引越をした経験があったということもあり、大家さんと入居者の両方の立場で物件を見ることができたということも強みの一つのようですね。
なぜ空室対策が必要なのか
しかしなぜ空室の対策をする必要があるのでしょうか？
不動産管理会社に任せっきりではいけない理由を見ていきましょう。
大空室時代だからこそ
ご存知の通り日本の人口は減っています。
それにも関わらず、アパート・マンションはどんどん建築されているのです。
空き家問題も声高に叫ばれるようになりました。
なんと、空室率30%を超えるようです。
つまり、10部屋のアパートなら3部屋空室の状態が平均。
場所によってはもっと高い空室率かもしれません。
都内の主要駅の近くの物件ならあまり関係ないかもしれませんが、多くの方は駅から少し離れた木造アパートなどを購入されているのではないでしょうか？
ほどんどすべての大家さんに、空室率増加の問題は関係があるのです。
不動産投資は「事業経営」
不動産投資は「不動産賃貸業」とも表現されます。
確定申告も必要な、れっきとした事業経営です。
どの事業を行うにも必要な集客を考える必要があるのです。
「不労所得」や「私的年金」などと、アパート経営を勧める不動産業者は魅力的なワードをちらつかせたことでしょうが、購入後にしっかりと運営していかなければ、入居者はつきません。
つまり、経営を日々見直していかなければ、今は良くても3年後、5年後は市況とともにどんどん経営は悪化していくのです。
取り返しのつかない状態になる前に、賃貸経営のプロに相談が必要だということで重要視されているのも、フィーリングリフォームが話題になっている要因の一つです。
一部屋の空室＝60万円の損失
例えば一部屋で5万円の家賃が得られる場合、12ヶ月間空室が続けば、本来得られるはずの60万円をみすみす逃すことど同じことになります。
もっと高い家賃を得られるなら尚更損失は大きいです。
一部屋でも空室があれば、ただ待っているだけでなく、改善するために自分で行動しなければ一向によくなりません。
とはいっても本を読むくらいで何をすればいいか分からない・・・そんな方にこそ、実践的なスキルを学ぶ必要があります。
アパート経営の空室の原因の例
不動産投資で一番心配される空室。
なぜ空室になってしまうのでしょうか？
内覧者がいない
そもそも内覧にさえ来なければ、広告に問題があるはずです。
不動産業者はしっかり広告してくれているのでしょうか？
家賃やその他条件は相場と比べて高すぎないでしょうか？
内覧の希望が出ない原因の本質を突き止める必要があります。
管理会社の動きが悪い
管理会社は空室のまま放置したままではありませんか？
入居させようと頭を働かせて動いてくれているのでしょうか？
特に長い付き合いになったりすると、当たり前になっていて何が悪いのかも分からない場合も多いので、管理会社の動きが適切かどうかを第三者の立場から見てもらうことも検討した方がいいかもしれません。
アパート経営をやる人にフィーリングリフォームをおすすめする理由
特に、アパート経営を始めたばかりの人などにはおすすめです。
理由を紹介していきたいと思います。
1,000室以上の入居実績
実際に効果があるのか？というところが一番気になる部分だと思いますが、これまでに1,000室以上の入居実績があるようです。
中には、しばらく埋まっていない状態から、コンサルティング後の再公開後、即日で埋まった事例もありました。
ここまでアパート経営において実績が出ていてサービスを継続しているので、サービス自体は好評だと捉えていいと思います。
不動産業者が依頼することも
セミナーに参加している人に職業を聞いてみると、半数以上が不動産業者などということもあるそうです。
不動産業者だからといって、賃貸の入居付けも強いとは限りません。
むしろ、プロであるはずの不動産業者が相談するくらいなので、内容に価値があるのでしょう。
損失を止められる
空室があるだけで年間数十万円の損失につながることは上記で述べました。
このサービスで空室対策のノウハウを得られたら、今後何年も続き賃貸経営も、更に良くなることかと思います。
アパート経営をされている方は、長期的な視点で考えても、依頼してみることはいいかもしれません。
