アパート経営って本当に儲かるの?

かぼちゃの馬車事件も記憶に新しいアパート経営、果たして本当に儲かるのでしょうか?
上手く経営している人がいるのは事実なので、必ず儲からないわけではなさそうです。

そのあたりの裏事情をよく知っているのが、投資用不動産の営業マン。
彼らは、収益不動産を買う人とも、売る人とも話をして、物件の経営状況も知っている立場です。

そんなプロから聞いた「アパート経営は儲かるのか」の裏話を紹介していきます。

目次

アパート経営、不動産投資とは?

そもそもアパート経営ってなに?という方も多いのではないでしょうか。
まずはアパート経営の説明から進めていきます。
それはもう知ってるよ、という方は読み飛ばしてください。

別の記事でも紹介していますが、安く買って高く売る儲け方もあります。(キャピタルゲイン)
ここでは、家賃収入による儲け(インカムゲイン)のことを説明したいと思います。

家賃収入で儲けるのが醍醐味

アパート経営は、まずはアパートを建築・購入することから始まります。
建築・購入がいわば投資です。

家賃収入のイメージ

そしてリターンとして得られるのは家賃収入です。

家賃収入は、入居者が借りている限り継続的に入ってきます。
それは、あなたが寝ている間も、遊んでいる間もです。

つまり、不労所得に近いのです。

ポイント
不動産を持っているだけで毎月家賃が収入になる

このような継続的な家賃収入を得ることを目的として、不動産投資は注目されています。

アパート購入資金の返済を家賃の収入で返す

不動産投資、アパート経営はまず物件を購入することからスタートします。
数千万~場合によっては一億円を超えることもありますが、資金は大部分を銀行からの借り入れで賄います。

借入すればもちろん返済をする必要があります。
が、毎月の返済は不動産の賃料収入で賄うのです。

不動産投資は入居者から家賃をもらい銀行への返済資金にする

そのため、毎月ローンを返すけれども、それよりも家賃収入が多いから手元にお金が残るという流れになるのです。

このように、毎月余剰資金ができることをキャッシュフローが出ると表現します。

サラリーマンの方がアパート経営を始めやすい

会社勤めの人の方がアパート経営をするには有利です。

なぜならば、お金を借りやすいからです。

銀行は「貸したお金がきちんと返ってくるか」を審査してお金を貸します。
そのため、借入する人の属性(年収、会社、勤続年数など)を重視するのです。

本業の収入が安定していれば、仮に何かのトラブルでアパート経営が頓挫しても、銀行としてはお金を回収できる見込みが高いのです。

なぜ今アパート経営をする人が多い?

最近ではCMでも目にするくらい、アパート経営に興味を持つ人が多いです。
ちょっと前に起きたかぼちゃの馬車事件も、不動産投資に対する加熱から引き起こされた事件と言えるでしょう。

では、なぜ不動産投資やアパート経営が注目されているのでしょうか?

年金への不安

年金受給の不安のイメージ高齢化、人口減少が叫ばれる中、年金が果たして本当に受給できるのかという懸念の声が高まっています。

そんな中、私的年金としての不動産投資が煽りを受けることになったことも要因の一つといえます。

経済的な欲求の高まり

お金がもっとほしいイメージもっとお金がほしい、というシンプルな願望です。
裕福な生活を送りたいと思うのは当然だと言えます。

働いても働いても賃金が上がらない、という声はネットでもよく見かけます。
逆に、少し余裕があるからそのお金を使って運用して増やしたいという人も多いです。

そこで、本業を行いながら資産を構築できるという魅力で、不動産投資が提案されてきました。

低金利政策の影響

安倍政権による低金利政策のイメージこれが最も大きな要因ではないでしょうか?

金利が安い=借金をしても少ない返済で済むということです。
つまり、不動産を以前に比べてお得に購入できるということに繋がります。

また、マイナス金利の影響で、民間の金融機関は消費者にお金を積極的に貸さなければ利益を上げられない状態に追い込まれました。

マイナス金利イメージ

そこで、不動産投資向けの融資を積極的に行こと銀行が増えました。
そうすると、以前はお金を借りられなかった人もお金を借りられたり、以前と比較して多額の資金を調達できることにつながったのです。

借りられる=不動産を買える人が増える=需要が増えるという連鎖です。

相続税対策としてのアパート経営

相続税対策のイメージこれも大きな影響を与えています。
賃貸経営をしたいというよりも、税金の対策のために不動産を購入するという選択です。

ポイントは、儲かるからやるのではないのです。
相続税を節税するためにアパートを建築したり、購入したりするのです。

平成27年の相続税の改正をきっかけとして、この傾向はより強くなりました。
なぜかというと、相続税の申告が必要な人が、以前よりも増えることになったためです。

実際、アパートを購入することで相続税を減らすことができるケースは多いです。

なぜ不動産投資が相続税対策になるのか

なぜ相続税対策になるのかを理解するには、そもそも相続税がどのように課税されるのかを理解する必要があります。

まず、簡易的にポイントを記載します。

相続税のポイント
  • 相続税は相続した財産(現金、有価証券、不動産など)の合計額をもとに算出する
  • 現金でないもの(不動産など)は特定の算出基準に基づき「評価額」を出す
  • 相続税は累進課税

細かく説明するともっとありますが、不動産の相続税対策の件では上記のことを抑えておけばある程度理解できます。

上記の2つ目の「評価額」のところが特に重要です。
「現金1億円」と「1億円で建築したアパート」だと、後者の方が基本的に評価額が低くなるのです。

つまり、課税される税金も少なくなります。

ポイント
「評価額」が少なくなれば税金も少なくなる

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

出典:国税庁HP

このように、相続した財産の金額によって、一定の割合の税金が課せられます。

つまり評価額を圧縮するためのアパート経営

端的に表現すると、相続税評価額を小さくするためのアパート経営ということです。

そのようなアパート建築が乱立しており、供給過多の状態は続いています。

そのため、収入を増やしたくてアパート経営を始めた人でも、競合が多すぎて経営が難しいという問題を抱える人が多いのです。

キャッシュフローが出ていても成功とは言えない理由

ほとんどの人はキャッシュフローを得るために不動産投資を始めます。
月に5万円の収入が増えるだけでも、生活が楽になるという人は多いのではないでしょうか?

しかし、キャッシュフローが出ているからと言って必ずしも成功とは言えません。
それはどうしてなのでしょうか

売却時の損益まで含めなければ成功とは言えない

これは重要なことです。
購入したときから月々の返済がマイナスになるような物件を購入する人は少ないでしょう。

つまり、買ったときは誰でもキャッシュフローが出ているのです。

ただ、2年後、3年後と時間が経過するとどうでしょうか?

以下のポイントに該当する場合は特に気をつけたほうがいいかもしれません。

このような場合は注意
  • 融資が長期間(30年など)
  • 購入時の築年数が20年を超えている
  • 借入額に占める土地の評価額が低い
  • 人口が減少している地域
  • 近隣に新築物件が建築されている、もしくは建築できる土地がある

次から、各項目の理由を解説していきます。

融資が長期間(30年など)

金利にもよりますが、長期融資の場合は元本返済が進みにくいです。
つまり、ある程度保有していなければ売れる金額(市場価格>残債)にならないということです。

キャッシュフローを出すために長期融資を引く人がほとんどだと思いますが、出口がちゃんと取れる物件かどうかは知っておく必要があります。

購入時の築年数が20年を超えている(築が古い)

築年数が古いと、売るときに融資が出にくいためです。
法定耐用年数を下記に記載します。

法定耐用年数
軽量鉄骨:19年
木造:22年
鉄骨:34年
RC:47年

耐用年数を超えたからといって賃貸ができないわけではありません。
ただ、多くの地域では耐用年数を超えてしまえば、そもそも銀行が取り扱ってくれないのです。

そうすると、売りたくても売れないので、売りたければ価格を下げざるをえません。
価格を下げればなおのこと利益が出にくいので、最終的に損をしてしまう可能性があるということです。

借入額に占める土地の評価額が低い

これは耐用年数の件と関連します。

耐用年数オーバーの物件でも、土地の担保評価が高ければ融資が出る可能性は比較的高く、売買が成立します。

逆に、土地の評価がなければ金融機関も融資できないので、売りたくても土地の価格くらいじゃないと売れない、なんてことが起きてしまうのです。

ちなみに、土地の評価額は以下の方法でおおよそ算出できます。

土地の評価額の出し方
路線価 × ㎡数 = 土地の評価(概算積算価格)

人口が減少している地域

日本のほとんどの地域に当てはまります。
人口が減っているということは需要が減っているということです。

つまり、入居者確保の争いはどんどん激化します。
家賃は下がり、客付けのための広告費(AD)も増やさなければいけないかもしれません。

そのようなところでも上手く経営させてこそかもしれませんが、将来に渡って賃貸経営できるのかを見定めることは不可欠です。

近隣に新築物件が建築されている、もしくは建築できる土地がある

こちらも需要と供給の話で、供給が増える可能性があるかどうかということです。
近隣に遊休地があったりすると、相続税対策のためにアパートを建築する人が出てくるかもれません。

新築物件が一棟近くにできるだけで、死活問題になることもあります。

地方では特にこのリスクは大きいです。

ローン完済まで保有する人はごくわずか

事実、中古物件はかなり多く出回っています。
つまり、ローン完済までに売却してしまう人がほとんどだということです。

アパート経営やマンション投資を始めるときによく言われるのが「完済したらすべての家賃が収入になる」ということです。
ただ、実際にこれを体現している人は一部なのではないでしょうか。

何が言いたいかというと、ローン完済まで購入時の状態で経営できると考えないほうがいいということです。
途中で売却をすることを想定し、失敗しないかどうかを考慮しなければいけません。

税引後で利益が出ているか

不動産業者が出すシュミレーションはほとんどが税引前です。

副収入を得るはずの不動産投資で、逆にお金を支出しないといけない状態では本末転倒です。

税金を加味した上でお金がお金が残るのかどうか、しっかり計算しましょう。

築年を重ねればより不利な状態になる

購入時のキャッシュフローはいつまでも続きません。
築が古くなると以下のことを考える必要があります。

築古になることで出る影響
  • 家賃下落
  • 空室増加
  • 設備交換
  • 大規模修繕 など

今キャッシュフローが出ていても、今後減ってしまう可能性が高い上に、修繕費用などで出費が増えていくのです。

それも踏まえて、長く運営してくことができるかどうかを考えましょう。

アパート経営が節税になると言われる理由

よく「税金対策」と言われますが、税金対策・節税とはどういうことなのでしょうか?
ここでは、アパート経営やマンション経営が節税と言われる所以について解説します。

不動産投資は税金対策にはならない

結論ですが、不動産投資は税金対策にはなりません。
何を持って税金対策というかにもよりますが、ほとんどの場合で税金対策にはならないです。

節税とはどういうこと?

一番大事な部分ですが、「税金が少なくなる」「税金が還付される」ということは、帳簿上で赤字になっているということです。

つまり、利益(所得)が発生していない状態のみ節税になるのです。

税金は「所得」に対して課税されます。

所得は、売上から経費を差し引いたものです。

所得(利益)計算の考え方
所得 = 売上 – 経費

例えば、家賃収入が年間500万円あったとします。
経費が合計で400万円かかりました。
その場合は単純計算で100万円が所得になります。

計算の例
500万円 – 400万円 = 100万円(所得)

不動産投資においては、売上は家賃収入のことです。
経費は、事業経営における支出なので、例えば金利や広告費、修繕費用などです。

家賃収入より経費が多ければ、所得がマイナスになります。

例えば、先ほどと同様に500万円の家賃収入があると仮定し、通常かかる経費400万円に加えて外壁塗装を行ったので200万円の経費が発生したとします。

そうすると合計で600万円を経費計上することになります。

この例では、100万円赤字が出たことになります。

赤字になる場合の例
500万円 – 400万円 – 200万円 = -100万円

このときにはじめて、税金が減るのです。

初年度は購入に伴う諸経費でほぼ確実に帳簿上で赤字になりますが、賃貸経営がうまく行っていれば、ほとんどの場合で利益(=所得)が発生します。

つまり、税金が増えるということです。

経費にできるもの

例えば以下のようなものを経費として計上することができます。
実際は必ず税理士などの専門家に相談してください。

経費として計上できるもの
    • 借入金利
    • 減価償却費
    • 修繕費用
    • 広告料
    • その他賃貸経営に関する支出

所得税が減っても売却したときの税金が増える

最初は減価償却や金利などで、税金が還付されるケースは多いです。
ただ、全員が還付されたから税金が少なくなったというわけではありません。

なぜならば、売却するときに税金が多くなるからです。
例えば、4,400万円で新築の木造アパートを建築したと仮定します。

木造アパートは法定耐用年数が22年です。
毎年200万円×22年間減価償却をして、23年目に売却しました。

この場合、建物の価値は0円の状態で売却することになります。

減価償却のイメージ
1年目 4,400万円
2年目 4,200万円
3年目 4,000万円


23年目  0円

つまり、売却時に利益が出て税金が発生しやすくなるのです。(土地の価格にもよります。)

したがって、所有している間に税金が返ってきても、売却のときに税金を支払うことになり、税金がなくなったわけではないのです。

本当は怖いアパート経営

ここからはアパート経営で起こり得る失敗のケースを見ていきます。
買った瞬間は賃貸状況もよく、キャッシュフローを得られる物件がほとんどでしょう。
しかし、怖いのはキャッシュフローが出なくなったときです。

サブリースはいきなり解除されることもある

かぼちゃの馬車のシェアハウスなどはまさにそうでした。

購入時はサブリースをつけてくれる業者が多いのですが、いくら契約書を交わしていようとサブリースがいきなり解除されることは珍しくありません。

大手企業のレオパレスもかつて同じようなことで問題になりました。

サブリースがあるから大丈夫といって安心はできません。

売りたくても売れない

アパートを経営していてもキャッシュフローが出ない、もしくはぎりぎりという状態になったとき、そろそろ売ろうかなという考えも選択肢に入ってきます。

ところが、長期間の融資を引いていたり、築が古すぎたりすると、市場価格がローンの残債学よりも大幅に低いなんてことは往々にあるのです。

例)7,000万円の物件を30年ローン、金利3.9%の条件で購入したとします。

年数借入残高
1年目7,000万円
5年目約6,400万円
10年目約5,500万円

注意しなければいけないのは、10年も保有すれば家賃(収入)は下がりますし、大規模修繕の必要に迫られる可能性が高いです。

更に、場所によっては人口が減っている上に新築物件が増えて競争が激化しているかもしれません。

保有している間にキャッシュフローが溜まっていけばいいのですが、大規模修繕が発生すれば一気に消し飛ぶことだってあります。

金利にもよりますが、長期融資の場合借入残高がなかなか減らないので、売りたくても売れない状態ができやすいのです。

大規模修繕で200万円の出費も

アパート経営を行っていて、長期間運営し続けないといけない状態になれば、もちろんメンテナンスも必要です。

一般的に、外壁や屋根などは10~15年で修繕が必要とされています。

外壁・屋根塗装の目安
10~15年に一回は必要

長期運営することを強いられる状況になれば、メンテナンスも必然になります。
そこで更に、支出が必要になるのです。

ちょっと前まで某地銀で30年近くのローンを引いて購入した人が多かったと思いますが、このケースに当てはまるという人が多いかもしれません。

いい物件は市場に出回らない

アパート経営を成功させるために、いい物件を買いたいと考えられると思います。
しかし、なかなかいい物件に巡り会うことができません。
それはなぜなのでしょうか?

買うのも競争

いい物件を買いたいと思う人はたくさんいます。
物件を買うのも競争になるのです。
早く申し込みを入れることはもちろん、金額やいつ決済ができるかなどの諸条件で一番手、二番手と順位付けされます。

いい物件を買うにも激しい競争に勝たなければいけないので、簡単ではありません。
むしろ、現金で数千万の物件を購入できるほどお金をたくさんもっていたりするプレイヤーがたくさんいるので、特に最初はいい物件ほど購入できません。

いい物件を購入しにくいのには、他にも理由があります。

宅建業者の買手の方が優先される理由

同じ金額、同じ日に申し込みをしたとしても宅建業者を優先するケースの方が圧倒的に多いです。
これは、以下のような理由で売主にも仲介業者にも都合がいいからです。

宅建業者の買手の方が優位な理由
  • 瑕疵担保責任が免責
  • 融資特約がつかない場合が多い
  • 仲介業者の手数料が両手になる
  • 業者の方が契約の融通が利きやすい

買手の競争の中で、業者は常に優位にいますので、いい物件は業者が買ったり資金を潤沢に持っている人が買ったりで、市場に出回らないのです。

こういう物件は特に注意

これからアパート経営をはじめようという人は特にどのような物件を選べばいいのかが分からないと思います。
このような物件は特に注意して見たほうがいい、という物件を並べてみます。

セミナーで知った物件

すべてのセミナーが悪いというわけではありません。
ただ、セミナーをやって投資に興味がある人を集客し、物件を紹介するということはどういうことか?と考える必要があります。

ポイントは以下の2つです。

ポイント
  • セミナーは投資初心者向けのものが多い
  • セミナー開催自体にそこそこお金がかかる

初心者を集客するのはなぜか

さきほど、いい物件は不動産業者が買っていってしまうと述べました。
逆に、比較的高めの物件はアパート経営をこれから始める人が購入するケースが多いのです。

理由は簡単で、相場感があまりないからです。
カモと表現すると言い方が悪いですが、業者からはそのように見られている場合もあるということは頭に入れておいた方がいいです。

セミナーの開催と集客にかけたお金を回収する必要がある

セミナーの企画をして、場所を借り、告知のために広告をすればある程度の費用がかかります。
さらに、セミナーに参加した人すべてが不動産を買うわけではありません。
逆に、購入までたどり着くのはわずかかもしれません。

その分、後々購入する不動産の価格に、業者の利益が乗ってくるということです。

想定利回りの基準賃料が相場賃料とかけ離れている

新築物件などに多いです。
また、中古物件の場合で今満室の状態でも、周辺の賃料と比較して適正かどうかを見定めておく必要があります。

表示されている賃料と相場賃料とで乖離があれば、それだけで利回りが変わってしまうことになります。

相場賃料の調べ方は簡単です。
suumoやHOMESなどの賃貸のポータルサイトで、対象物件から近い類似物件の賃料を見てみましょう。
また、どの程度募集に出されているかも、入居付けに影響するので注目しておいた方がいいです。

築古だけど修繕履歴がない

外壁や屋根の塗装はされたのか、給湯器はいつ交換したのかなどにも着目しましょう。
アパート経営をはじめて翌年に修繕が発生するようでは、収支も回らないはずです。

キャッシュフローだけではなく、経費部分も含めトータルでプラスになるのかを計算しましょう。

アパート経営を成功させるには?

リスクはたくさんありますが、不動産投資は工夫次第で成功できるチャンスがあります。
そのためには何が必要なのでしょうか?

無理して買わない

買うことが目的になってはいけません。
投資先は不動産だけではないはずです。

自分でしっかりと基準を決めて、それに達していなければ買わないと決めておくこともいいかもしれません。

購入の条件で不動産投資の成否は大きく左右されます。

入居付けさせる自信はあるか

不動産を購入すればアパート経営の始まり、言い換えれば賃貸事業の経営者です。
長きに渡ってアパート経営を行っていくことになりますので、入居付けができるかどうかを想像しましょう。

周辺の賃貸物件を見たり、人口の推移を見るなど、調べられることはたくさんあります。

自己資金は相応に必要

購入するときも物件価格の2~3割り程度の資金を求められますが、アパート経営をしていて突発的な出費が必要になったとき、耐えられる体力が必要です。

例えば水道管の水漏れが発生してしまった場合、入居者に原因がなければ大家の負担になります。
場合によっては高額になるかもしれません。
そんなときに、すぐに対応できる資金力は最低限必要です。

サブリースはしない

初めてアパート経営を行う人はサブリースは魅力的だと思います。
しかし、サブリースをするということは、賃料の一部を吸い取られているということと同義になります。

しかも、サブリースが契約書で定められていた場合でも保証されていないケースもあります。
また、多くのサブリース契約では数年に一度保証賃料の見直しがあるはずです。

サブリースがあるからといって安心して任せっきりでは、あとで苦労することになります。

まとめ

これからアパート経営を始めたいと思っている人にとっては、夢を崩すような話かもしれません。

ですが、甘い言葉に誘われて現実を知らずに不動産投資の世界に踏み込めば、額が大きいだけに本当に大変なことになります。

どこまでのリスクを取るのかは本人の判断になりますが、あくまでも事業経営の一つだと考え、慎重に判断しましょう。