アパートの売却の価格相場はこうやって決まる

アパートの売却を考えるならば、少しでも高い値段がついて欲しいものです。
しかし、売却額は査定の前は分かりません。

それでは、売却時の優位性がどうなるかについて、まったく分からないのでしょうか?
実はそうではありません。

利回りや銀行の融資額などから、どの程度で売買できるかが分かります。

アパートは利回りで売却額が変わる

利回りはアパート投資において、最も重要な数値のひとつです。利回りによっても売却額が変わって来ます。

アパート売却の査定の方法は?

アパートの市場価格を見る査定方法としては、取引事例比較法、原価法、そして直接還元法、DCF法があります。

アパートの査定方法例
  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 直接還元法
  • DCF法

この内、直接還元法は、年間家賃収入と還元利回りから不動産価格を導き出す方法です。

そのため、売却査定額と利回りの関係性を最も密接に表していると言ってよく、収益不動産であるアパートの売却額を読む上ではふさわしいのです。

ちなみに、取引事例比較法は、近隣の不動産の取引実績を参考にして査定する方法なので、収益性には直接触れませんが、参考にする取引事例の収益性を参考にすることはありますので、間接的に収益還元法を利用しているとも考えられます。

また、原価法の場合は、同じレベルの建物を作った場合の価格から査定されるので、これも収益性を加味してはいません。

ただし、原価法(積算価格)は融資額に関わってきます。

後ほど触れますが、この融資額がアパートの売却価格を決める要因になります。

利回りからアパートの価格を計算

直接還元法から売却額を想定する場合、エリア毎の想定利回りのデータが必要になります。

想定利回りの値はざっくりとした値であれば、インターネットでも調べることが可能となっています。
ですから、例えば年間家賃収入が300万円のアパートで、そこでの想定利回りが5%である場合、売却額は6,000万円になります。

計算例
300万円(年間収入)÷ 5% = 6,000万円
※「利回り5%」は、投資金額に対して5%が年間の回収率ということ。
利回りに関しては、投資用不動産ポータルサイトなどを見て、所有している物件と近いものを選び、記載されている利回りを参考にする方法でも大丈夫です。
利回り相場といっても、あくまでも参考程度のものです。
そのため、まずはある程度の価格帯を計算してみましょう。

エリアで利回りの相場も違う

実は利回りの相場はエリアによっても違って来ます。地方と首都圏の例を見てみましょう。

地方と首都圏の利回りの相場

次の二つの資料は利回り相場に関する調査データです。

各地によって取引の利回りが異なることが分かります。

アパート売却相場を見る時に参照する利回り相場の資料の画像

参照:日本不動産研究所 第39回 不動産投資家調査[2018年10月現在]より

アパートの売却相場価格を知る時に参考にする各地の想定利回りの画像

日本不動産研究所 第39回 不動産投資家調査[2018年10月現在]より

利回りの相場を地方と首都圏で見た場合、全体の傾向として、地方の方が高いことに気が付きます。
例えば、東京の住宅地が4%程度であるのに対して、札幌や仙台、あるいは広島や福岡では5〜6%となっています。

利回り相場はなぜ違うか?

それでは、なぜエリアによって利回りの相場に差が発生するのでしょうか?

これには二つの理由が考えられます。

利回りの差が出る理由
  • 土地の価格や建築費用など取得費が違うため
  • 推定される需要の大きさが違うため

土地の価格などの建築費が違うため

これは最初に利回りの計算方法を思い出す必要があります。
利回りは家賃収入から必要経費を差し引き、それを物件の取得額で割って算出します。

そのため、家賃収入が小さい場合や物件の取得額が高い場合には利回りは低くなってしまいます。

逆に、家賃収入が大きくなったり、物件の取得額が低い場合には利回りは上がります。

首都圏と地方では、地価も違いますし、建物の建築費用なども違って来ます。

その差が利回りの相場に差を発生させるのです。

推定される需要の大きさが違うため

利回りは「回収率」を表すことになります。

将来に渡って安定的に収入が入ってくると予想がつけば、回収は時間がかかってもいいのです。

しかし、将来の人口が減少していくなどで回収が不安定な場合は、投資家はできるだけ早めに回収しておきたいと考えるでしょう。

早めに回収したい=利回りが高くないと買わない、という判断になります。

 

このようなことから利回りの相場が異なってくるのです。

 

【重要】築年数や構造によって利回り相場は違う

データとしては先に解説したように、地域によっての利回り相場というものが存在します。

ただし、築年数や融資額によって売却できる価格は全く異なるのです。

それは、銀行の融資が大きく関係しています。

アパートの売却価格と銀行の融資に関してはこれから触れていきます。

銀行の融資が売却額に影響はあるか?

アパート投資の多くの場合、収益物件の取得には銀行融資が利用されます。
ところで、この融資額が売却の額にまで影響することもあります。

むしろ、銀行の融資が最重要の要因といっても過言ではありません。

この背景には、どの様なプロセスがあるのでしょう?

銀行のアパートの評価

まずは銀行の融資額を決める条件を考えてみましょう。
そこには年収や仕事の属性などがあります。

しかし融資対象になるアパートの「担保価値」も非常に重要になります。
つまり、担保価値の高いアパートの方が、融資額を多くする点で有利になり、担保価値の低いアパートでは銀行融資を受けるのに不利になります。

金融機関のアパートを評価するポイント
  • 土地の路線価
  • 土地の広さ
  • 建物の平米数
  • 築年数
  • 構造(木造か鉄骨かなど)

上記以外にもいくつかありますが、おおよそ上記のポイントで金融機関が融資のための査定を行います。

銀行の融資額が高ければ、それだけ多くの借り入れをして購入者が買うことができます。

ちなみに金融機関の多くは土地の価値をみるときに路線価を見ますが、路線価についてはこちらの記事が参考になります。

 

路線価とは?不動産の売却価格と路線価の関係について解説

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融資と売却額の関係性

銀行融資が多く出来るほどの担保価値を持つアパートであれば、次の購入者に対しても高いレベルでの融資をすることが考えられます。

融資額に比例して売却額が大きくなるのです。

なぜならば、購入者のほとんどはローンの返済額と家賃収入の差額から発生する、月々のキャッシュフローを目的として購入するためです。

融資が出ない物件を現金で買うか?というと買いません。

少額の自己資金でレバレッジをかけて資産を得ることができる、というのが不動産投資の醍醐味と考えられていることが多いのです。

担保価値の少ないアパートであれば、次の購入者に対しても、低い融資に留まります。

その結果、売却額も下がってしまうのです。

まとめ

アパートの利回りと売却の関係、そして利回りの相場についての地域性や、銀行融資との売却額の関係について見て来ました。
これらの関係性について、実際の数字で計算出来る様になれば、いろいろな意味で強くなります。数字の関係性も併せてマスターし、売却の際に生かしましょう。