アパートを売却して利益が出ても税金でなくなるのでは?

アパートを売却するとき、一体どんな税金がかかるのか気になりますよね。

たとえ高く売れたとしても、所得税が高かったせいで思ったより手取りが少なくなってしまったというケースもあります。

この記事では、アパートの売却にかかわる税金や確定申告の方法・注意点をわかりやすく解説します。

戸建てとは違うアパートならではの計算について詳しく説明するので、アパートの売却を控えている方はぜひ参考にしてください。

ちなみに、こちらの記事でシュミレーションができます。

 

不動産売却の税金・諸経費・手取り金額シュミレーション
[getpost id=”733″ title=”税金のシュミレーション” ]

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保有期間で税率が変わる譲渡所得税

土地や建物などの不動産を売却すると、譲渡所得税が発生します。

所得税に関してはこちらの記事で詳しく解説していますのでよければ御覧ください。

 

不動産を売ったときの「売却益」と「譲渡所得」。税金計算の方法も
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譲渡所得は、給与や年金など他の所得とは分けて計算します。

給与の場合、収入が多くなるほど税率が高くなりますが、譲渡所得の場合、税率は一定です。

(別の記事:「総合課税」と「分離課税」

 

譲渡所得のせいで税率が高くなったり、高所得者だからといって不利になったりすることはありません。

 

譲渡所得税の税率は、アパートを保有していた期間で変わります。

保有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得となり、所得税30%住民税9%が課税されます。

保有期間が5年超であれば、長期譲渡所得となり、所得税15%住民税5%が課税されます。

区分所得税住民税
長期譲渡所得(5年超)15%5%
短期譲渡所得(5年以下)30%9%

 

また、所得税に対しては2.1%の復興特別所得税も発生します。

 

アパートを5年以内に売却するか5年超で売却するかで、所得税・住民税の合計額は倍近く変わるため、売却の際には十分注意しましょう。

もし保有期間が5年に少し足りないだけであれば、5年を過ぎたタイミングで売却することをおすすめします。

アパートの減価償却の仕組み

譲渡所得税を計算するときには、不動産の売却価格から、譲渡費用と取得費を差し引いて税率をかけます。

譲渡価額売却によって得られる収入金額
取得費不動産の購入価格だけではなく、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税など。ただし、建物は所有期間中の減価償却費相当額を控除する。
譲渡費用仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用

譲渡費用とは、不動産の売却にかかった印紙代や仲介会社に支払う手数料などです。

取得費とは、不動産を購入するときにかかった費用から減価償却分を差し引いた金額です。

 

減価償却というのは、聞きなれない言葉かもしれません。

経年劣化にともなって不動産の価値を差し引くことを、減価償却といいます。

たとえば、購入時に1000万円だったとしても、建物は時が経てば徐々に劣化していきます。

30年の間に700万円分価値が下がったとすると、700万円は減価償却費となり、現在の建物の価値は購入時の1000万円から減価償却費700万円を差し引いた300万円ということになります。

どのぐらい減価償却できるかは、自由に決めることができません。

 

建物の構造や目的によって法定耐用年数が決められており、国税庁のホームページで公開されています。

国税庁HP:こちら

 

公開された法定耐用年数をもとに減価償却費を計算し、減価償却費を差し引いた金額を取得費としましょう。

売却価格から譲渡費用と取得費を差し引いた金額がもし赤字の場合は、所得税も住民税も発生しません。

売却後の手取りを計算するときは、所得税・住民税も加味して検討するようにしましょう。

確定申告の方法と注意点

続いて、確定申告の方法について解説します。

アパートを売却した場合、譲渡所得の確定申告をする必要があります。

提出期限は翌年の3月15日なので、年末にアパートを売却した方は特に注意しましょう。

 

税務署は登記情報を確認しているため、もし確定申告をしなかった場合は、税務署から問い合わせがきます。

そして修正申告をすると、修正申告をした日までの延滞税を払わなければなりません。

 

延滞税は日数が経つほどに金額も増えるため、期限を過ぎないよう早めに確定申告をしましょう。

確定申告に不安がある場合は

確定申告について不安がある場合、購入・売却時の資料一式を持って税務署に行くのが安心です。

確定申告書の用紙はすべて税務署にあり、確定申告書の書き方も質問すれば税務署の職員が丁寧に教えてくれます。

パソコンが得意であれば、最近では電子申告によって家にいながらにして確定申告をできる仕組みもあるため、活用するといいでしょう。

まとめ

アパートを売却するときにかかる税金の種類や計算方法、確定申告の方法について解説しました。

アパートの売却を考えている方の参考になれば幸いです。

税金の仕組みを知っておくことで、手取り額を正確に見積もったり、確定申告の準備期間を設けることができます。

 

税金について理解し、納得のいく不動産売買を叶えましょう。
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