アパート経営は儲かるのか?リスクを分かりやすく解説

アパート経営は会社以外の収入が入ってきて収入が増えるという印象はありませんか?
最近ニュースでも取り上げられている話題の銀行の件などもあり、アパート経営は儲からない、リスクが高いという見方も強まっているようです。

逆に、不動産収入だけで生活をしているという人もいて、最近ではブログなどでノウハウを発信していることもあります。

不動産投資のリスクといえば、代表的なものは次のようなものです。

空室損
家賃下落
滞納のリスク
老朽化による修繕費用
設備交換
金利上昇

実際、儲かるのか・儲からないのかを徹底的に検証していきます。

アパート経営で大事なのは利回り

「利回り」は聞いたことはあると思います。
実際どんな意味か説明できますか?

利回りとは投資した金額に対する回収割合のこと

利回りの解説イメージ

 

上の図では、1,000万円を出して不動産を購入し、年間100万円の収入が入る、という状態になっています。

年間で、購入した金額の10%である100万円が返ってきていますね。

これを、利回り10%と表現します。

つまり、投資に対しての回収率の指標です。

利回りでアパートを買うか買わないかを判断

アパート自体は全国にあります。

ではどのように品定めするかというと「利回り」なのです。

地域によって、利回りの「相場」があります。

例えば、東京都心部の駅の目の前の物件だったら、安定的に収入が入ってくるのは目に見えますよね。

逆に、少し駅から離れていたり、人口が減っている地域だと入居付が不安になります。

そのため、入居が難しいと思われる地域は利回りが高め(つまり早く当貸金を回収できること)でなければ魅力が出てこないのです。

アパート経営を始めるなら中古がいい?

アパートも新築と中古があります。

不動産会社によっては「中古がいい」と言ったり、「新築がいい」と言ったりと全く違うことを言われます。

アパート経営を始めるなら中古がいいのでしょうか?それとも新築がいいのでしょうか?

新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートには次のようなメリットやデメリットがあります。

新築アパートのメリット

融資が付きやすい
内装・外装がキレイ
最新の設備が入れられてることが多い

では次にデメリットを見ていきましょう。

新築アパートのデメリット

  • 内外観の状態を見ることができないまま購入という場合がある
  • 家賃下落の可能性が高い
  • 建築完了後から入居募集するので時間がかかる

ざっくり、上記のような感じです。

中古アパートのメリット・デメリット

では中古アパートの場合はどうでしょうか?

中古アパートのメリット

  • 新築と比べて利回りが高い
  • 過去の入居実績が分かる
  • 入居者が既に入っている状態での売買なのですぐに収入になる

では次にデメリットを見ていきましょう。

中古アパートのデメリット

  • 内外装にお金がかかりやすい
  • 新築物件が近くにできた時に入居付けの競争が厳しくなる
  • 融資が付きづらい

他にも地域や物件によってそれぞれ細かい条件は変わってくるのですが、それぞれにメリットデメリットがついてきます。

そのため、ありきたりにはなってしまいますが、物件によりけりになってしまいます。

結局は「将来に渡って入居が見込めるか」ということにつきますので、アパートをいくらで購入するかがかなり大きな要素になります。

 

アパート経営はするな!という意見はなぜ?

アパート経営にはリスクがつきものです。

要するに、そのようなリスクを考えた場合、購入して得するような物件は市場に出回っていない、というような意見のようです。

では、アパート経営はするなとは言うものの、実際どのようなリスクがあるのでしょうか?

アパート経営のリスクはたくさんある

代表的なリスクといえば以下のようなものです。

  1. 空室問題
  2. 家賃の滞納
  3. 地震や火災などの自然災害
  4. 建物の老朽化・修繕費用の問題
  5. 立地に関する問題
  6. 騒音問題などの入居者トラブル
  7. 開始時の投資額が高額

スマイティより引用

このようにたくさんのリスクがあって、収入に見合わない場合が往々にしてあるので「アパート経営はするな」と言われるのでしょう。

始めるための資金はどのくらい?

それでもアパート経営を始めたいという場合、資金はどのくらい必要なのでしょうか?

手出しは不要でも貯金は必要

資金はあるに越したことはありません。

ただ、できるだけ初期投資なしで始めたいという方が多いのではないでしょうか。

実際、銀行や物件によってはフルローン出してくれる場合もあるので、ほとんど手出し資金は不要という場合もあります。

ただし、銀行の審査をするときに預金額など資産背景は必ず審査対象に入ります。

そのため、フルローンで手出しはしなかったとしても、貯金自体はほぼ必須です。

具体的には物件価格の2割以上程度

アパート経営を開始するのに必要な頭金としては、一般的に2~3割程度が多いです。

物件価格の8割を融資する、というケースが多いためです。

ただし、これは金融機関によってかなり違います。

もしものときのために資金は必要

もしもの時というのは、例えば雨漏りなど予期せぬ修繕が必要となったりという場合です。

入居者のためにはかならず即時に対応する必要があります。

ではどのくらいあればいいか、というとこれも物件によりますが、やはり物件価格の2割程度は最低でも必要でしょう。

 

年収はどの程度必要?

アパート経営を始めるのに必要な年収はあるのでしょうか?

またそれはどのくらいでしょうか?

結論:必要年収は決まっていない

よくアパート経営を勧める会社のセミナーで「○○万円以上の」というタイトルがついていることがあります。

これは、銀行の融資審査基準に関係するためです。

利用する金融機関によっては年収500万円以上だったり、700万円以上だったり、保有資産が時価総額で3,000万円以上だったり、対象になる人を決めています。

 

その点、年収の基準を儲けていない金融機関も中にはあります。

そのため、必ず年収がいくらないとアパート経営はできない、ということではありません。

 

アパートはどうやって見つけるのか?

アパート経営を始めたいと考えた時、どのように物件を見つければよいのでしょうか?

ネットで探す

スマホアプリでもwebでもありますが、大手のポータルサイトがいくつかあります。

アパート経営の物件を探すためのポータルサイトのアットホーム

不動産ポータルサイト「アットホーム」

アパート経営の物件を探すためのポータルサイトの楽待

不動産ポータルサイト「楽待」

 

信頼できる不動産業者に依頼する

ポータルサイトなどで物件を探すこともできますが、投資用のマンションやアパートの場合いわゆる「非公開物件」というものも存在します。

そのため、ネットワークの広い業者さんに依頼することも選択肢の一つでしょう。

 

どんな会社に相談するといいのか?

アパート経営を始めたいと思っても、色々と難しいのでプロに相談したほうが早いです。

ただ、どんな会社にお願いすればいいのかが分からないですよね。

どんな会社に相談するのがいいのでしょうか?

そもそもどのような会社の分類があるのかということを見ていきます。

大手不動産会社

CMなどもやるくらいの大手の会社です。

安心感はやはりありますね。

もちろん会社や担当者によるのですが、売却の方では囲い込みが業界の中でも噂されていたりはします

大手不動産会社でも目立つ「双方代理」「囲い込み」の実態

幻冬舎GOLDONLINEより引用

収益不動産専門の会社

では、収益不動産専門の会社に依頼するのがいいでしょうか?
中には銀座にオフィスを構えるくらい大きな企業もあります。
そういった会社は、融資の情報が豊富だったり物件の情報ネットワークが広く、購入できる可能性が高いかもしれません。

ただ、こちらも昨今問題になった不正融資の問題などで、その多くは収益不動産専門の会社でした。
また、高級な立地にオフィスを構えることができるのは、それなりに利益を得ているからです。

収益不動産の会社もたくさんあって、それだからダメだということでもありませんが、見極めが難しいところです。

地場の不動産屋さん

長期間地域に根づいている街の不動産業者はいかがでしょうか?
地場の不動産屋さんはその地域の売り物件情報がいち早く入ってくる可能性があります。
ただ、未だにFAXでのやり取りだったり、融資付けに関しての情報はイマイチ強くなかったりする場合が多いです。

まとめ

一概に儲かるか儲からないかということは断定しづらく、個別にしっかりと分析する必要があります。
言えることは「新築のアパートだから大丈夫」だったり「大手企業だから大丈夫」ということではないということです。
実際しっかりと分析せずに大手だから、新築だからとスタートして、大きな損害を出しているひとは数多くいます。

相談するにしてもたくさんの業者に意見を聞き、自分のリテラシーを高めて自己責任で進めていくようにしましょう。

 

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