不動産を売却した場合、翌年の所得税や住民税が上がることがありますが、譲渡所得における売却益が重要なポイントとなっています。
また、売却する物件が居住用物件であれば特別控除を利用できる可能性があり、控除の内容を把握しておくことが重要です。
この記事では不動産売却における所得税と住民税の扱いについて、解説します。
住民税と不動産売却の基本的な関連性
不動産を譲渡した場合には売却価格によって翌年度の住民税が上がってしまいますが、全てのケースで上がるわけではありません。
そのため、住民税が上がるパターンを知っておく必要があります。
不動産売却による利益とその税金
自宅や土地売却によって利益を得た場合、その部分について所得税と住民税がかかることになります。
不動産売却時の税金とは
不動産を売却した場合にかかる譲渡所得税は、次の計算方法で算出できます。
譲渡価額－（売却時にかかった費用＋取得費）＝課税額
取得費とは、不動産を購入するのにかかった代金や仲介手数料といった費用が対象です。
こうした譲渡費用を譲渡価額から差し引いた額に対し、所有期間に応じた税率を掛け合わせることで税金を計算することができます。
なお、所有期間が5年以内の場合を短期譲渡所得、5年を越える場合を長期譲渡所得と呼び、それぞれの税率は39.63%と20.315%です。
このことからも、売却後の手残り額を増やすためには売却タイミングを見据えることが重要といえます。
所得税と住民税の違い
所得税は「国税」に対し、住民税は「地方税」であることから、そもそも納付する管轄が異なります。
また、所得税は所得が発生した年に課税される一方で、住民税は翌年が課税年です。
このことからも、所得税と住民税は支払うタイミングが異なるといえます。
住民税の算出法と納税タイミング
住民税は総所得金額から所得控除額の合計を差し引いた額が課税されることになります。
そして、課税額に10%の税率を掛け合わせたものが税額控除前の所得割額となり、ここから様々な控除を得て税額が決定します。
なお、会社員の場合は会社が自動計算してくれるものの、副業をしている人や自営業者は確定申告が必須です。
また、確定申告時に特別徴収を選択すれば給与から天引きにできますが、普通徴収とした場合は納付書を使って自分で納税することになるため、注意点といえます。
住民税の計算方法と所得の関係性
前述したように、住民税は利益が多くなるにつれ税額も高くなります。
しかし、金額を下げてしまうと手残り額も減ってしまうことから、譲渡費用がなるべく多くないよう工夫すべきといえます。
住民税の納税タイミングと方法
住民税で特別徴収を選択した場合、確定申告をした年に給与から天引きされることになります。
一方、自分で納付する普通徴収を選択した場合は4月〜5月頃に郵送される納付書を使って納付する必要があり、郵便局や銀行、コンビニでの納付が可能です。
また、地方自治体によってはPayPayなどの電子マネー決済も可能となることから、支払い方法については市区町村に問い合わせすることがおすすめです。
不動産売却と税金の特例
不動産売却にかかる税金は多額になることが多いことから、様々な特例が公開されています。
また、これらの特例を利用するための条件に適用しているかどうかで、売却プランが変わるといえます。
そこで、この章では代表的な節税対策について解説します。
不動産売却の特別控除とその活用方法
特別控除については課税額や税率を軽減する内容が多く、税額を一律控除するわけではありません。
そのため、売却における利益や譲渡損失額によって変わることを知っておく必要があります。
また、特別控除の中でも代表的な特例はいくつかあり、課税額から3,000万円を控除するケースが多いです。
3000万円の控除について
代表的な特別控除として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があり、この特例を利用することで3,000万円を課税額から控除することができます。
この特例は10年以上居住しているマイホームであること等、いくつかの要件を満たす必要がありますが、節税効果が非常に高い特例であることから多くの売主が利用しています。
このことからも、利用できるかどうかを査定を依頼した不動産会社に確認しておくことがポイントです。
控除の計算例
たとえば3,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し譲渡費用が500万円だった場合、所有期間が5年のケースでは次のようになります。
5,000万円－（3,000万円+500万円）＝1500万円
1500万円×39.63%＝約594万円
上記の計算では約594万円の税金がかかることになりますが、前述した控除を利用した場合は3,000万円以下になることから、免税となります。
ローンと税金の控除
住宅ローンと税金についても関連性があり、住宅ローン残債を売却益で完済できない場合には給与所得などから差し引ける特例があります。
ローンの返済と税金の関係
住宅ローンの返済が残っている不動産を売却し譲渡損失が発生した場合、損益通算という方法を使って給与所得などから損失分を差し引くことができます。
さらに、差し引きできなかった分については3年間繰越すことができ、これを繰越控除と呼びます。
このように、住宅ローン残債がある場合のみに利用できる特例もあります。
不動産売却後の住民税について
ここまで解説したように、不動産を売却した際には住民税に大きく影響することが分かります。
このことからも、利益を得た場合と損失した場合の影響について、それぞれ把握しておくべきといえます。
不動産売却後の住民税の影響
不動産を売却した後の影響として、次のようなケースが考えられます。
不動産売却益と住民税が上がる理由
そもそも不動産を売却すると自動的に住民税が上がるわけではなく、売却益が発生した場合のみとなっています。
つまり、売却益があるかないかが大きなポイントといえます。
売却益と住民税の関係
売却益に対し、短期譲渡は9%、長期譲渡は5%が住民税の税率としてかかります。
このことからも、売却タイミングを調整することで節税することが可能です。
地方税と売却損失の影響
地方税である住民税は、住宅ローン残債などによって売却損失が発生した場合であっても利益が出とみなされるケースがあります。
そのため、住宅ローンを完済するための費用を含めるとマイナスになり、さらに住民税が加算されることもあるため、注意が必要です。
損失が出た場合の税金の変動
損失が発生した場合は、損益通算と繰越控除を利用することで大きく節税することができます。
ただし、どのくらい節税できるかを知るためには複雑な計算式が必要となることから、税理士や不動産会社に相談し確認することをおすすめします。
売却後の手取り額を計算する
売却後の手残り額を計算する際には、売却価格から諸費用を差し引くだけでなく譲渡所得税額を踏まえて計算すべきです。
そうすることで特例の活用漏れを防ぐことができ、後から想定外の出費とならないよう進めることができます。
売却後の税金影響を考慮した手取り計算例
マイホームを購入し将来売却した場合、控除額を踏まえると次のようになります。
購入価格：4,000万円
購入時の諸費用：400万円
売却価格：5,000万円
売却時の諸費用：500万円
住宅ローン残債：800万円
所有期間：7年
5,000万円‐（500万円+4,000万円+400万円）＝100万円（譲渡所得課税額）
100万円×20.315%＝約20万円（譲渡所得税額）
住宅ローン残債を含めた利益：‐700万円（損益通算＆繰越控除）
不動産売却のアドバイスと確定申告
この章では、不動産売却のアドバイスと確定申告について、解説します。
不動産売却の適正なタイミングと価格
失敗せずに不動産を売却したいのであれば、適正なタイミングと価格が重要なポイントとなります。
いくら控除が利くかを知る
まずは不動産会社に売却を相談する際に、適用できる控除の種類と額を把握することをおすすめします。
なぜなら、節税額によって手残り額が変わるため、売却価格の設定に大きく影響するからです。
このことからも、控除の種類と額の把握は重要です。
適正な売却価格を決める
控除額が分かれば必要な諸費用を確認し、手残り額をイメージした上で売却価格を逆算します。
こうすることで相場と売りたい価格のバランスを取ることができ、早期売却できる可能性を高めることができます。
不動産売却後の確定申告の重要性
不動産を売却した後は必ず確定申告することをおすすめしますが、その理由は次のようになります。
不動産売却後の確定申告の必要性と方法
確定申告は支払う所得税や住民税を決定するだけでなく、特例を利用するためにも必要です。
また、申告漏れによって所得税や住民税を納めなかった場合は追徴課税されるリスクがあるため、注意が必要です。
譲渡所得の申告方法と注意点
譲渡所得は税務署に確定申告書を提出するか、e-taxの「分離課税」ページを入力することで申告できます。
ただし、確定申告に慣れていない売主は間違えることや申告ミスが多発することから、契約書類を一式揃えておくことをおすすめします。
確定申告時に必要な書類とその準備方法
確定申告に必要な書類は次の通りです。
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・譲渡費用が分かる領収書のコピー
・取得費や取得時の経費が分かる資料
・全部事項証明書
まとめ
不動産を売却した際には所得税と住民税が上がってしまいますが、特例を活用したり売却のタイミングを調整することで節税することができます。
そのため、手残り額が最も高くなる売却プランの提案を受けたい人は、なるべく早くに不動産会社へ相談することをおすすめします。