不動産売却を5年以内にすると損？節税対策も解説

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不動産を売却する際には譲渡所得税という税金がかかるケースが多いですが、所有期間が5年以内だと損をすることになってしまいます。
そのため、売却を検討する際には物件を所有した年月のチェックが重要です。
この記事では不動産売却における所有期間と税金の関係について、解説します。

5年以内に不動産を売却すると何が起こる？

所有期間が5年以内の不動産を売却した場合、どのような点で損となるのかを知っておく必要があります。
この章で詳しく解説します。

5年以内の不動産売却と税金の関係

所有期間が5年以内の場合、譲渡所得の税率が高くなってしまうのが損となる原因です。
譲渡所得税とは不動産を売却した際の譲渡益に対して課税されることになり、所得税と住民税の納税義務が発生します。
そして、不動産投資を目的とした短期的な転売を防ぐために、5年以内の売却は税率が高くなる決まりがあります。
このような定めがあることから、5年以内の不動産売却は損だとされています。

不動産売却条件による税金差

5年以内と5年を超える場合では、税金の差は倍近くになります。
つまり、同じ金額かつ条件で売却したとしても、タイミングが違うだけで手残り額が大きく変わることを知っておくべきです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

不動産を所有してから5年以内の時期を短期譲渡所得、5年を超える時期を長期譲渡所得として税制上は位置づけされてます。
そして、短期譲渡は39.63%、長期譲渡は20.315%が税率となることから、約19%の税率差があることが分かります。

また、所有期間とは取得した年の1月1日から計算されるため、所得日と勘違いしやすいという注意点もあります。
そのため、売却をする際には必ず不動産会社に相談し、短期か長期かを確認することが必要です。

5年以内の不動産売却の理由とタイミング

不動産を取得して5年以内に売却しなければならないケースは決して珍しくなく、どのような所有者であっても起こり得ます。
場合によっては取得前から売却を決めていることもあり、必ずしも5年を超えるまで不動産を保有することが理想ではないといえます。

売却の主な理由

不動産を購入した場合や相続した場合のどちらであっても、不動産を維持することが損であったり不可能になった時点で不動産会社に査定を依頼し、売却を進めることになります。
このことからも、売主の都合が売却する時期に大きく影響しているといえます。

売却の好条件とタイミングについて

不動産の売却を決めるポイントはネガティブな理由だけでなく、価値の上昇や現金化することで家計が安定するなどポジティブな理由もあります。
また、再開発事業や区画整理事業の計画決定などにより、不動産の価値が上昇することがあります。
そして、この影響によって高い価格で売却することができ、その結果多くの利益を得ることができ
ます。
また、使用していない不動産の相続が発生した場合は、現金化するケースが多いです。
このように、不動産は好条件で売却できるタイミングが発生することもあります。
ただし、この場合は売却益も増えることで税額も増えてしまうため、注意が必要です。

5年以内の不動産売却と税率

所有期間が5年を超えない時点で不動産を売却する際には、正確に手残り額を把握する必要があります。
そのためにも、以下の計算式を使って正しく譲渡所得税を算出することが重要です。
売却価格－（売却時にかかった諸費用＋取得にかかった諸費用及び購入費）＝譲渡所得課税額

所有期間と税率の関係性

5年以内は39.63%、5年を超える場合は20.315%が譲渡所得の税率となりますが、10年を超える場合は14.21%という軽減税率もあります。
ただし、この特例は長期優良住宅であるなどの条件があるため、注意が必要です。

譲渡所得税と短期譲渡所得の詳細

譲渡所得税は所得税と住民税の合算となりますが、厳密には所得税は「譲渡所得税」と「復興特別所得税」の2つに分けられており、住民税と合わせて次のような詳細となります。

なお、復興特別所得税は東日本大震災の復興に充てられる税金となっており、2023年においても継続して課税されています。

税金が高くならない不動産売却ケース

譲渡税は高額になることが多いことから、いくつか特例が公開されています。
そのため、こうした特例を利用することで節税することが可能になります。

自己の居住用財産（マイホーム）を売却した場合

譲渡所得税を抑えるためには、課税額を抑えることが有効ですが、その際には仲介手数料など売却時と取得時にかかった費用を取得費として差し引くのがおすすめです。
しかし住宅ローン残債が残っているなどの理由で売却価格が高額になった場合、どうしても課税額がプラスになってしまいます。
そこで、マイホームを売却する場合には残った課税額から3,000万円を控除することがきる特例があります。
この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれており、多くの売主が利用しています。

居住用不動産を買い替えるケース

居住用不動産を買換えする場合には、「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用することができ、売却時に発生した譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるという特例です。
この特例は譲渡所得税を売却時に支払う必要がなくなるため、手残り額を増やせるというメリットがあります。
ただし、免税になったわけではなく将来支払う義務は残るため、注意が必要です。

不動産売却における税金節約策

不動産を売却し手残り額を最大化するためには、正しく税金を節約する方法を知っておくことがポイントとなります。

特例措置の活用方法

居住用のマンションや一戸建てを売却するのであれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の利用は非常に有効です。
また、相続税が発生している場合は相続取得から3年以内に売却することで、相続税を取得費に加算できる特例もあります。
このように、特例は並行して利用できることから、なるべく多くの特例を確認し可能性を探るべきといえます。

土地と建物の評価額の正確な計算

税金を節約するためには適切な売却価格の設定方法も重要ですが、土地と建物の価値を正しく理解することで査定額を精査することができます。
たとえば、固定資産税の課税台帳を閲覧することで土地と建物の評価額を確認することができ、それらの情報をベースに査定額を比較検討することもできます。
このようにして設定することで相場もしくは相場以上の価格で売却でき、手残り額を増やすことが可能となります。

必要経費の差し引き方

必要経費を差し引くためには、確定申告によって取得費として申請する必要があります。
ただし、仲介手数料や登記費用、解体費、測量費などは経費として扱えますが、印紙税や住宅ローン残債、引っ越し費用は対象外となるため、注意が必要です。

5年以内に不動産を売却する方法

所有期間が5年以内の不動産を売却するためには、次のポイントを抑えておく必要があります。

売却プロセスと注意点

不動産を売却するためには不動産会社に査定を依頼することになりますが、その際には複数の会社に依頼することがポイントです。
なぜなら査定額は一律ではなく不動産会社によってバラつきがあり、中には不当に安い査定額を提示する会社もあるからです。
このような業者に依頼する失敗を避けるためにも、数社の不動産会社から査定額の提示を受けるのがコツです。

不動産を高く売る方法

不動産を高くするためには相場を正確に理解し、買主の価格交渉を踏まえた金額設定が重要といえます。
買主は少しでも安く買いたいと考えるため、価格交渉幅をもたせることで納得した取引にすることができます。
しかし、そもそも相場から大きく逸脱した金額の場合は、反響を取得することもできません。
そのため、価格設定のベースとなる査定額の精査が成功のカギとなります。

不動産を5年以内に売却した場合の注意点

この章では、不動産を5年以内に売却した場合の注意点について、解説します。

譲渡の起点となる「5年以内」「5年超」の理解

「所有期間が5年」とは、取得した年の1月1日を起点として5年です。
つまり、2022年12月31日に取得したのであれば2022年1月1日が起点となることから、2028年1月1日の時点では5年を超えていないことになります。
そして、譲渡したタイミングで5年を超えていることも重要であることから、いつ移行に売却する必要があるのかを理解しておく必要があります。

特例を利用するための確定申告とその必要性

譲渡所得税に対する多くの特例が公開されていますが、どの特例も確定申告しなければ利用することができません。
また、放置した場合は追徴課税を受けることがあるため、確定申告は忘れずに実施するよう覚えておくことが重要です。

売却理由の明確さと正直性の重要性

買主から売却理由を聞かれた場合、正直に答えることをおすすめします。
なぜなら、売主の虚偽申告は後から重大なトラブルに発展する可能性があり、リスクが高いからです。
たとえば「隣人の騒音が気になる」という売却理由を伏せた場合、売却後にその理由を隠蔽したことが発覚してしまうと損害賠償請求を受けることもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、売却理由は正直に答えるべきです。

まとめ

不動産を売却し手残り額をより多く残すのであれば、所有期間が5年以降のタイミングが理想となるケースが多いです。
なぜなら、5年以内と5年を超えたタイミングでは支払う税金の差が倍近くになってしまい、手残り額が大きく減ってしまうからです。
また、これ以外にも利用できる特例を把握しておくことも重要です。
そのため、不動産の売却を決めた場合はなるべく早く不動産会社に相談し、ベストな売却プランの提案を受けることをおすすめします。