転勤や住み替え、住宅ローンの返済が苦しいなどの理由で、まだ住宅ローンが残っている家を売りたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そもそも住宅ローンが残った状態で売却できるのか不安。そう思われる方も多いでしょう。
実は、住宅ローンのある家を手放すことは可能です。
住宅ローンが残っていても家を手放せる
家を手放す際、住宅ローンが残っている場合とそうではない場合では売却プランが大きく異なります。
そのため、それぞれの売却プランがどのような特徴を持っているのかを把握していくことが重要です。
また、家を売って住み替えをする場合には住宅ローンの有無が資金計画に大きな影響を与えます。
そこで、この章では住宅ローンが残っている家を売却する方法と住み替えのプランについて解説します。
住宅ローンが残っている家を売却する方法
基本的に住宅ローンが残っていても家を売却することは可能ですが、売却価格が強制的に相場よりも高くなってしまうことがあります。
たとえば家の相場が3,000万円で住宅ローン残債が2,800万円の場合、諸費用の支払いを考えると家を売ってもほとんど手元に資金が残らないことになります。
つまり、家を売った資金を何かに充当することができないことになり、そもそも売却する意味がなくなることもあり得ます。
このように、住宅ローンが残っている家を売却するためには、残債と相場のバランスを見極めることがポイントとなります。
売却が先の売り先行
家を先に売る場合、住宅ローンを完済できる金額にするのが原則です。
そのため、多少無理してでも相場よりも高い金額で販売する必要があり、実際に相場よりも高い金額で公開されている戸建ても多いです。
もしくは相場で売却し住宅ローンの不足分を自己資金で補填する方法もありますが、住み替え先の資金計画に影響がでるばかりかそもそも金融機関の承諾を得られないこともあります。
このことからも、住宅ローンが残っている家を先に売却し住み替えする際には、資金計画が成立するかどうかを注意する必要があります。
また、先に家を売って新居を探す場合は仮住まいすることになるため、引っ越しが2回になってしまうことも知っておくべきです。
新居購入が先の買い先行
家を売るのを後回しにし新居を先に購入する場合は金融機関から借入が難しくなり、借入できたとしても金利の高い「まとめローン」が適用されることが多いです。
このローンは一旦住んでいた家のローンを新しいローンで完済し、新しく抵当権を設定する仕組みとなっています。
そのため、「住んでいたローン＋新しいローン」が「まとめローン」だけになり、通常の金利よりも高くなるという特徴があります。
さらに、住んでいた家を早く売らなければ固定資産税などの維持費が発生し続けてしまうため、早期売却がキーポイントとなります。
住宅ローン中の家を手放したいときの確認ポイント
住宅ローンを支払っている最中の家を手放す場合、確認しておくべきポイントがいくつかあります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。
住宅ローン残債の確認
住宅ローンを支払っている場合は、売却プランを立てるタイミングで住宅ローン残債を確認しておくことがポイントです。
なお、残債は金融機関に問い合わせすることで確認できますが、そもそも家を売却する際には金融機関に報告しなければなりません。
なぜなら、家を売却するためには抵当権を抹消する必要があり、そのためには金融機関へ申請書類を提出することになるからです。
そして、事前に売却することを伝えていなければ金融機関も処理ができず、家が売れないことになってしまいます。
そこで、まずは売却を決めたタイミングで金融機関に報告し、同時に残債確認するのが手間がかからずおすすめです。
住宅ローン中の家がいくらで売れるのかを確認
残債が把握できれば、次にいくらで家が売れるのかを査定してもらいます。
家の査定は土地と建物で分けて行い後から合算するのが一般的ですが、取引事例法を使う不動産会社が多いです。
この方法を使うことで売却する家の周辺成約事例や公開されている物件の価格を調査し、相対的に査定額を算出することができます。
査定のスピードも速く売主も内容が理解しやすいことから、売却の参考値として利用しやすい査定方法ですが、算出する際につかう事例は不動産会社が任意で選択するため、精度にバラつきがあります。
そのため、なるべく正確に家の売却想定額を把握するためにも、複数の業者に査定依頼すべきです。
オーバーローンまたはアンダーローンを確認
住宅ローンの残債と家の売却価格が分かると、ローンよりも売却価格の方が低い「オーバーローン」となるのか、売却価格の方が高い「アンダーローン」になるのかが判明します。
どちらになるのかで売却の難易度が変わることから、売却価格の設定には注意が必要です。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は家を売却してもローンが残ってしまうため、自己資金で補填する必要があります。
ただし、この方法は自己資金を必ず残債に補填するという前提条件がなければ金融機関の許可がおりないことになります。
そのため、金融機関によっては売買完了まで口座がロックされることもあり、注意が必要です。
アンダーローンの場合
アンダーローンであれば売却益で住宅ローンを完済することができるため、問題なく売却できます。
注意点としては諸費用以外にも税金の支払いが発生する可能性があるという点があり、不動産会社や税務署にあらかじめ税金の有無を確認しておくことをおすすめします。
住宅ローン返済中の家を手放す際のコツ
住宅ローン返済中の家をスムーズに手放す際には、この章で解説するコツを押さえておく必要があります。
住宅ローンが残っている家を売却予定の人は、参考にしてください。
複数の不動産会社で査定を依頼する
家の査定額や売却方法は不動産会社によって大きく異なるため、複数の不動産会社に相談することがコツです。
特に査定額は不動産会社のさじ加減で高くすることも安くすることもできるため、平均値を把握するためにも複数社の見積が必須といえます。
また、販売を依頼する不動産会社によって早く売れるかどうかが決まるので、信頼できる会社に出会うためにも複数の不動産会社に依頼すべきです。
売却に必要な諸費用を把握しておく
家を売却する際には住宅ローン残債だけでなく、印紙代や仲介手数料、登記費用といった諸費用がかかります。
これらの費用は売却価格を決定するタイミングで把握できることから、手残り額を正確に知るためにも調べておくべき費用です。
さらに、売却価格によっては譲渡所得税が発生する可能性もあり、この税金を納税するタイミングは確定申告後となります。
つまり、譲渡所得税の有無によって手元に残った費用を全て使えるかどうかが決まるため、必ず売却の初期段階で把握しておく必要があります。
まとめ
30年以上住んだ家を売却する場合は住宅ローンが残っていないことが多いですが、住み替えや転勤による移住といった理由で築年数が浅い状態で家を売却するケースも多いです。
そして、この場合は住宅ローンが残った状態で売却することになり、残債をどのようにして完済するのかがポイントになります。
また、家の査定額が住宅ローン残債よりも低くなることが分かった場合、売りにくくなると分かっていても相場よりも高い金額で公開することもあります。
このように、住宅ローンが残っている家は残債額と売却価格のバランスが重要といえることから、必ず複数の不動産会社に相談し最適な売却方法を選択することがポイントとなります。