不動産投資を日本一分かりやすく解説!

経済紙などでもよく見かける不動産投資。
不動産投資の仕組みや用語の解説、リスクまで分かりやすく解説します。

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不動産投資の仕組み

まずは不動産投資の仕組み自体から見ていきましょう。

利益の取り方は2種類

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という言葉があります。

 

特徴
インカムゲイン
  • 家賃収入
  • 小さな収入を継続的に
毎月10万円家賃収入が入る
キャピタルゲイン
  • 売却益
  • 安く買って高く売る
2,000万円で買った物件を5年後に2500万円で売る

不動産投資=不労所得、というイメージを持たれている方も多く、インカムゲインの方がイメージとしては定着していると思います。

ほとんどの方はいずれ不動産を売却するため、キャピタルゲインも最終的に狙うことになります。
したがって、インカムゲインを得ながら運用し、最後にキャピタルゲインを狙う、ということになるかと思います。

 

インカムゲインとキャピタルゲインのイメージ図

インカムゲインの解説

インカムゲイン(家賃収入)を得るということが不動産投資の醍醐味と言えます。
銀行からお金を借りて物件を購入し、人に貸して家賃収入を得ます。

イールドギャップは投資利回りと借入金利の差

「イールドギャップ」と言いますが、端的に説明すると以下の2つの数値の差を利用して、利ざやを得るのが不動産投資です。

  • 物件の投資利回り
  • 銀行からの借入金利

利回りとは?

利回りとは投資した資金の回収効率を表す指標です。

例)1000万円投下し、年間100万円の収入がある場合は利回り10%。

利回りとは投資した金額に対する回収割合のこと

利回りは年間で回収する資金の割合のことです。
上記の例の場合、例えば年間150万円の収入があれば利回り15%になり、50万円の収入であれば利回り5%になります。

そのため、利回りは高いほうがいいのです。
なぜならば、回収効率がいいので優秀な投資物件ということになるためです。

家賃収入は一定ではない

ただ注意が必要なのが、入ってくる家賃もあれば、出ていく支払いもあるということです。

家賃収入から銀行への返済や税金経費が控除される

また、家賃は常に一定の金額が入ってくるわけではありません。
なぜならば、空室のリスクがあるからです。

リスクについてはこちらで解説します。

キャピタルゲインの解説

キャピタルゲインは端的に表現すると「安く買って高く売ること」です。
意図して安く購入しなかった場合でも、たまたま値上がりしてキャピタルゲインを得られた、ということもよくあります。

キャピタルゲインはいかに安く仕入れるかが勝負になりますので、物件情報のネットワークが重要です。
したがって、不動産業者などのプロなどでないと、狙って利益を出すことはハードルが高いと言えます。

不動産投資の種類

不動産投資は簡単に言うと「スペース貸し」のビジネスです。
建物でも土地でも、持っている不動産を貸すことで利益を得るなら、それは不動産投資(不動産賃貸業)ということになります。

不動産投資でも様々な種類がありますのでまとめてました。

「何を貸すか」で分ける

種類分けの切り口は様々ですが、何を貸すかという観点で分けると「建物」か「土地」かになります。

不動産投資は土地を貸すか建物を貸すか

「用途」で分ける

ここでは建物にフォーカスして解説します。
何に使うかで分けると「居住用」か「事業用」に二分されます。

不動産投資の用途の分類
居住用事業用
物件の例マンション

アパート

一戸建て

オフィスビル

倉庫

店舗・事務所

倉庫などはなかなか馴染みのないものだとは思いますが、あらゆる場所で不動産ビジネスは行われています。
一般的に日本で不動産投資というと、居住用のものを指すことが多いです。

特に、区分マンションやアパートなどがポピュラーです。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットとデメリットをまとめました。

メリットデメリット
お金・資産が増える

時間ができる

運用方法で収入を上げられる

物件探しに時間がかかる

高額商品

換金しにくい(流動性)

税金がかかる

運用が必要

メリットを解説

不動産投資を行うことによって得られる代表的なメリットを解説していきます。

お金・資産が増える

投資なので、経済的なメリットが第一だと思います。
上記でも解説しましたが、以下のタイミングで収入を得ることができます。

  • 貸して得る家賃収入
  • 売却したときに得る売却益

家賃収入については、不動産を貸している限り半永久的に収入が発生します。
したがって、貸している間は資産が積み上がっていくようなイメージになります。

時間ができる

月の家賃収入が生活費を賄えるくらいの規模まで拡大できれば、自分が動かなくても不動産が家賃収入を発生させ続けるので、その分自由な時間が増えます。

空いた時間を知識向上のために使ったり、物件の改善に使ったりすることで更に運用効率は高まり、より時間が増えることに繋がります。

運用方法で収入を上げられる

ここが不動産投資が他の投資手段と最も異なる部分かと思います。

分かりやすい例がリノベーションです。

ただ不動産を所有しているだけではなく、リノベーションなどで入居者にとって価値ある物件になるよう施したり、他の物件との差別化を図ることで投資効率はぐんと上がります。

運用の仕方によって、投資効率を上げることができることが不動産投資の特徴と言えます。

不動産は運用次第で投資効率が上がるため、リノベーションなどで収入を良くすることができる

デメリットを解説

メリットがあればデメリットもあります。
ここではデメリットを解説していきます。

物件探しに時間がかかる

良い物件を買おうと思ってもすぐに巡り合うことはなかなかできません。
不動産投資をしたいと考えている人は大勢いて、不動産購入も他の人達との競争になります。

どんな物件でも、山奥などよっぽどの僻地出ない限り、いずれは投下資金の回収はできます。
ただ、収入は多いに越したことはありませんので、誰でも優良物件を探すものです。

安くて良い物件、というのは基本的に不動産業者が抑えています。
インターネットなどに掲載される物件は、基本的に売れ残っている物件が多いのが実情です。

ただ、中には誰も気づいていない優良な物件が眠っている可能性もゼロではありませんので、根気よく探し続けることが重要です。

物件が高額

安くても数百万、場合によっては数千万~数億円の物件を購入するかもしれません。
不動産投資は基本的にローンを組みますので、多額の借金を負うことになります。

換金しにくい

「今すぐお金が必要」といった場合でも、すぐにお金に換金できません。
数日~数週間あれば場合によっては可能ですが、早期売却の場合は価格が安くなりますので、損をする可能性が高いです。

税金がかかる

所有しているだけでも固定資産税がかかります。
また、税金対策として不動産売買を勧められるケースもありますが、税金対策にはならないと考えた方がいいかもしれません。

税金に関しては少々複雑になり、人によって変わります。
相続税や所得税など、どの税金を節税したいかにもよります。
また、買う人の収入や資産状況によっても、節税と言えるのかどうかが変わります。

「税金の支払い時期を繰り延べる」という意味で節税にはなり得るかもしれませんが、税金の支払いを消すことはできません。

区分マンションの投資などでよく節税が謳われていますが、区分マンションは所得税の節税にはなりません。
勧められる方法によっては脱税になり得ます。

税金に関してはまた別途解説します。

運用が必要

メリットとして「運用によって投資効率を上げることができる」と述べましたが、逆に運用できなければ収入は減る一方です。

投資というよりも事業運営という側面が強く、運用できなければ多大な損失を被ることも往々にしてあります。

不動産投資を始める流れ

不動産投資をやってみたい、というときにどのように始めればよいのでしょうか?
ここでは不動産投資を始める流れを解説します。
不動産投資を始めたい場合はどうすればよいか

物件探し

まずはインターネットなどで物件を見てみましょう。
不動産投資のポータルサイトで最大手は「楽待 」です。

希望の所在地などで探すことができるので、物件を探してみましょう。

問合せ

気になる物件があったら「資料請求」をしてみます。

物件内覧

実際に見に行ってみて、賃貸付できそうか、外観は悪くないかなどを確認してきましょう。
賃貸中の場合は内覧できない場合もあります。

申し込み

物件が気に入り、購入を進めたいと思ったら申込みをします。
この時点では得にお金などはかかりません。
基本的には「買付証明書」と言われる書面に記名押印をして、不動産会社に提出します。

融資打診

購入したい物件が決まったら、早速銀行に融資の相談をします。
相談の際に必要な書類は金融機関担当者にききましょう。

どの金融機関でも物件の資料と、本人の収入証明書類を求められますので、予め用意しておきましょう。

売買契約

融資の目処が立てば売買契約を締結します。

重要事項説明書と呼ばれる、不動産の説明書類がありますので、しっかりと目を通しましょう。
契約書の内容等に問題がなければ、手付金を支払い、記名押印をします。

引渡し(決済)

契約後、金融機関の本承認が降りたら引渡し(決済)を行います。

決済のときに不動産売買代金を支払い、所有権が移転します。

これで正式に不動産の購入が完了になります。

不動産投資のリスク

最後に気になる不動産投資のリスクについて説明していきます。
リスクは細かく説明すると下記以上にもたくさんありますが、代表的なもののみ説明していきます。

リスクの種類概要
金利上昇銀行の借入金利が上がる可能性がある
空室入居者が退去すると家賃収入が入らない
維持管理費建物を維持管理するのにお金がかかる
価格下落不動産自体の価値が下がる可能性がある
倒壊地震や天災などで倒壊・崩落の可能性がある

金利上昇

借入金利は変わる可能性があります。
不動産投資では30年など長期間で借入をするケースが多いのですが、30年間もあれば金利の上がり下がりも起こりえます。

では、金利が違うとどの程度の影響があるのでしょうか?

例1.7,000万円の物件を20年間の期間で借り入れた場合

金利月々の返済額
1.7%344,258円
2.7%377,790円
3.7%413,202円

金利が上がれば返済が額が増えます。
借入する期間や金額によっても変わりますが「金利が上がっても利益が出るか」ということは考えておく必要があります。

空室のリスク

不動産投資で最も思い浮かべやすいリスクではないでしょうか。

需要が減っている

特に都心部以外では人口が減っている一方、不動産の数は増え続けています。
つまり、需要は減っている一方で、供給は増加しています。

不動産賃貸市場は需要が減っているが供給は増えている

※イメージのため実際の数値にではありません。

空室率の計算の仕方

空室率を算出するには以下の方法で計算をすれば出てきます。
平均募集期間 ÷ 平均入居期間 = 想定空室率

例)募集期間2ヶ月ので入居が決定、入居期間は3年が平均と仮定。
2ヶ月 ÷ 3年(36ヶ月) = 0.55(5.5%)= 5.5%が空室率

あくまでも想定での計算のため正しい空室率は算出できませんが、地場の賃貸不動産業者さんにどのくらいの期間で入居させられるか聞いてみて決定するといいと思います。

維持管理費

初めての購入の場合、なかなか想定がつかないのが不動産の維持管理費(経費)です。
これも物件によってかなり変わりますが、かかる可能性があるものは、かかるものとして
勘定に入れておくべきです。
一例を下記に記載します。

 

大分類備考
税金所得税

固定資産税

支払いは年に一回~数回
維持費電気代

消防点検など

継続的にかかるもの
設備交換費エアコン交換

給湯器交換

クロス張替えなど

室内や共有部分の設備交換は大家負担
大規模修繕外壁や屋根など外装塗装10年に一度程度
広告料賃貸会社に支払う報酬条件は会社による
管理費管理委託の場合の管理費条件は会社による

どの項目がどの程度の頻度でかかってくるのかなどは、しっかりと抑えておく必要があります。

価格下落

一部の地域を除いて、経年とともに不動産の価値は下落します。
気をつけるべきは、数年後に売却したいと考えたときに「売却価格 > ローンの残額」の状態になるかどうかです。

いくら毎月の家賃が入ってきたとしても、売却時にローンの価格より下でなければ売れないなら、トータルで投資としてマイナスになる可能性もあります。

家賃収入が入っていても売却時に損をすればトータルで投資失敗になる可能性がある

倒壊・崩落

最後に、地震などによる倒壊の危険性です。
建物も崩れてしまえば価値はなくなってしまいます。

火災保険には必ず入ると思いますが、ここは払拭できないリスクです。

まとめ

不動産投資のことはお分かりいただけましたか?
今回は不動産投資の概要を説明しました。
上記以外のリスクや、各リスクの回避方法、不動産の価格予想の仕方など、知っておくべきことは他にもたくさんあります。
しっかりと勉強して進めていきましょう。

もっと詳しい内容も、今後紹介していきたいと思いますので楽しみにしていてくださいね。