マンションを売却する際には不動産会社に査定を依頼することになりますが、マンションに限らず不動産売却において査定価格と物件の価格は異なることを知っておく必要があります。
そのため、不動産査定の仕組みと査定方法、不動産の相場を把握する方法が重要です。
この記事ではマンション売却における査定額の算出方法と売り出し価格の決め方について、ポイントを解説します。
これから中古マンションを売却する予定がある売主は、参考にしてください。
マンションの査定額と売却額は何が違う？
マンションを売る際には一括査定などを利用し査定を複数社に依頼することになりますが、査定額は業者によって違いがあります。
しかし、売出価格は売主が決めることから、1種類しかありません。
つまり、マンションを売出する前には査定額と売却額の違いについて確認しておくことがポイントといえます。
査定額とは
査定額は依頼した複数の業者が物件の情報を基に算出することになり、その際には成約価格を利用することが多いです。
つまり、査定額は売却の可能性が高い相場価格に近いといえます。
そのため住宅ローンの有無や売主の希望条件などは査定額に反映されていないことになり、参考情報として取り扱うべき額となります。
売却額とは
査定額を基に不動産会社の担当者に相談しながら決めるのが、売却額です。
なお、この際には査定額の根拠と提示される売却方法や流れを確認し、担当者が丁寧な説明で信頼できるかどうかをチェックすることがおすすめです。
なぜなら中古マンションの売却は販売が完了するまで一人の担当者が対応することになり、スムーズに意思疎通する上でも相性が重要となるからです。
そのため、査定額がいくらであるかよりも実際の提案内容が売却価格の決定に対して重要な判断材料になるといえます。
このように、査定額と売却額の意味を理解した上で仲介や買取を依頼する会社を選ぶことが、失敗しないマンション売却のコツです。
マンションの査定額の算出方法
査定額がどのようにして算出されるのかを知っておくと、検討している複数の不動産会社を比較する上で便利な情報となります。
そこで、この章では不動産会社が査定でよく利用する「取引事例比較法」と「原価法」、「収益還元法」について解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは実際に買主が購入した取引事例と建物の築年数などを考慮し、金額を算出する方法です。
ベースとして取り扱う金額が成約価格となることから市場価格に近い査定額となり、信頼性が高い方法であることから最も査定に使われます。
ただし、この方法はレインズに掲載されているデータのみを利用するためリフォームされている物件も成約事例に含まれてしまうため、査定額を算出する担当者によって価格が変動しやすいという注意点があります。
原価法
原価法は建物を解体し同じ建物を再建築した場合の価値を算出し、国税庁が公開している耐用年数までの残存年数を掛け合わせる方法です。
この方法は中古戸建ての家屋部分を査定する際に使われる方法で、1室だけを売却するマンションで使われることはほとんどありません。
また、再建築価格は国税庁の「建物の標準的な建築価額表」をベースに選定することになりますが、昨今の物価高騰により実際の建築コストとの乖離が大きいのが現状です。
このことからも原価法で算出されたマンションの査定額は、その他の方法と大きく乖離することがあります。
収益還元法
収益還元法とはマンションと賃貸にだした場合の年間賃料とエリアの利回りを掛け合わせることで算出する方法です。
たとえばエリアの賃料と利回りの相場がそれぞれ10万円と7%だった場合、10万円×12ヶ月÷7%＝約1,720万円が査定額となります。
この方法は築年数が古く居住用よりも投資用物件として販売する際に使うことが多く、取引事例比較法と並行利用することもあります。
また、売主の納得感も高くなることからベテランの不動産営業は2つの取引方法を使いながら提案することが多いです。
査定額で売却することは可能？
査定額はあくまでも参考額となり、売主は査定額をベースに売却価格を決めるのが一般的です。
しかし仮に査定額が相場通りであるならその金額を売却価格にしても大きな失敗にはならないと考えられます。
そのため不動産会社の提示する査定額で販売する売主も多いですが、査定額が高すぎる場合には注意が必要です。
査定額は高ければいいとは限らない
査定額はある程度の根拠を持って算出していますが、不動産会社の中にはわざと査定額を高くし、あたかも高く売却できることをアピールする会社もあります。
このような会社にマンション売却を依頼してしまうと販売期間が長期化してしまう可能性が高くなり、さらに後から価格を相場に下げられることもあります。
こうした失敗を防ぐためにも複数の不動産会社から査定書を入手し、相場の感覚を身に付けておくことが重要です。
高すぎる査定額のデメリット
高い査定額で販売してしまうと販売が長期化するというデメリットがありますが、これ以外にも資産価値が減少し続けるというリスクがあります。
販売が長期化してしまうと給湯器などの住宅設備が破損しやすくなり、その結果修繕費用が余分にかかってしまうこともあります。
またマンション自体の資産価値も減少し続けることから価格の値下げ幅も大きくなってしまい、その結果手残り額が少なくなってしまいます。
このように、適切な金額でマンションを売却することが失敗しないコツであることから、査定額は精査すべきといえます。
査定額が妥当か確認する方法
査定額の精査はマンション売却において重要なポイントですが、そのためには妥当かどうかを確認する方法を知っておく必要があります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。
複数の不動産会社に相談する
査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定額と売却プランの比較検討をすべきです。
こうすることで査定額が極端に高い会社を除外することができ、最適な査定額で検討を進めることができます。
また、不動産会社を選ぶ際には大手だけでなく、地域密着の地元不動産会社にも依頼することで様々な特徴の会社から選ぶことができ、おすすめです。
一括査定サイトを利用する
インターネットで複数の不動産会社に査定を同時依頼できる一括査定サイトは、効率良く査定額を把握する際に便利です。
また査定に関する連絡をメールや郵送など選ぶことができ、連絡の時間も指定できることから自分のペースでの検討が可能です。
さらに無料で利用することができ、査定サイトによっては匿名で査定を依頼することもできることから、マンションの売却を検討し始めた段階で利用することがポイントです。
自分で相場を調べる
不動産会社に査定を依頼しなくとも、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションを閲覧し同じエリアで築年数が似ている物件を確認することである程度の相場を調べることができます。
そのため、不動産会社に依頼することに抵抗がある売主の中には、自分で相場を調べる人もいます。
ただし、この方法はプロでなければ分からないポイントを見落とす可能性が高いため、実際に売却する前にはやはり不動産会社へ査定依頼をすべきといえます。
マンション査定に影響を与えるポイント
マンション査定は主に5つのポイントを押さえた上で査定するのが一般的です。
この章ではこのポイントについて詳しく解説しますので、参考にしてください。
過去の売買取引事例
レインズでは査定対象のマンションで過去どのような取引があったのかを調べることができ、階層や面積が似ている物件が最近成約になっていれば有力な査定材料となります。
また売買取引事例には物件資料も添付されており、リフォームの有無もチェックできることから多くの不動産会社が査定書作成の情報源にしています。
マンションの立地条件
マンションの価値を決める大きな要素として「立地」があり、駅までの距離が近いと立地が良い物件として扱われます。
こうした公共機関までの距離はマンションの築年数が古くても人気を維持できることから、高い査定額を提示できる可能性もあります。
これ以外にも再開発や土地区画整理事業など、街の再編事業が決まっているエリアに建っているマンションは価格が高騰する可能性が高いですが、高くなる理由も立地が良くなるからだといえます。
マンションの共用部分
共用部分とはマンションの区分所有者が持分をそれぞれ割り当てられているスペースのことで、エントランスや廊下、会議室、エレベーターなど全員が使用できる部分のことです。
そして、共用部分がキレイなマンションは管理修繕費が適正に使われているということになり、買主に良い印象を与えることができます。
このことからも、不動産会社がマンションの現地査定を行う際には部屋の中と同様に共用部分をチェックし、状態の良さを確認することになります。
窓やベランダの方角
マンションは戸建てとは違い風通しがしにくい構造体です。
そのため日当たりや窓の大きさ、数によって査定額が大きく変わることがあります。
一般的にマンションの販売価格は角部屋や最上階が他の部屋よりも高くなる傾向にありますが、こういった理由であることが多いです。
築年数
築年数はマンションの耐久性や資産価値を知る上で重要となり、築47年以上のマンションは国税庁の耐用年数を超過していることから査定額は低くなる傾向にあります。
また、昭和56年よりも前に建築されたマンションは現在の耐震法に沿った建物ではないため、安全性に不安を感じる買主も多いです。
このように、築年数が古くなってしまうとマンションの査定額は下がり、さらに売れにくくなってしまうため注意が必要です。
まとめ
マンションを売却する際に不動産会社から提示される査定額は売却額とは異なり、最も売れやすい金額であるといえます。
しかし、わざと高い査定額にすることで媒介契約を締結してもらおうと考える不動産会社もいることから、必ず査定は複数の不動産会社に依頼すべきです。
そうすることで相場の感覚を持つことができ、最適な売却プランでマンションを販売することができます。
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