マンションを売却した場合の税金はどうなる？税金の計算方法と節税方法を解説

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マンション売却を検討する売主にとって、譲渡所得税が発生するかどうかは重要なポイントです。
また、節税する方法があれば活用すべきであることから、売却する前に把握しておく必要があります。
この記事ではマンションを売却した場合の税金について、解説します。

マンション売却時にかかる税金

マンションの売却時には、必ずかかる印紙税と利益が出た場合にかかる譲渡所得税があります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

マンション売却に一律でかかる税金

マンションを売却する際には買主と不動産売買契約を締結することになりますが、その際には印紙税が発生します。
この税金は売買契約書に印紙を貼付し消印することで納税したと見なされますが、税額は売却価格によって次のように変動します。

（引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）

このことからも、不動産会社に印紙税はあらかじめ確認しておくことが大切です。
なお、これ以外にも住宅ローンを組んでいる場合は抵当権抹消時が必要となり、1本あたり1,000円が相場です。

利益が出た際の税金とその計算

不動産売却によって譲渡益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
この税金は所得税と特別復興所得税、住民税によって構成されており、それぞれ税率が異なります。
また、課税額となる譲渡所得は「利益が出たかどうか」が重要なポイントとなることから、次の計算式によって計算できます。
（譲渡費用－取得費－譲渡にかかった費用）×税率
上記の取得費とは、中古マンションを購入した際の物件価格以外にも、印紙税や仲介手数料といった費用も含まれます。
このように、マンションの売却を検討する際にはこれらの書類有無をチェックすべきといえます。
なお、税率は所有期間によって変わるため売却のタイミングには注意が必要です。

税金の納付スケジュールと注意点

納税額を決定するためには確定申告が必要となり、翌年の2月15日から3月14日までに必ず実施しなければなりません。
このタイミングで確定申告しなければ税務署から調査を受けることもあり、場合によっては追徴課税が発生するケースもあるため、注意が必要です。
また、納税の方法としては翌年の5月頃に発送される納付書を使って納税する方法や口座からの振替など、いくつか方法があります。
【参考サイト：譲渡所得の申告のしかた】

税金計算の方法とシミュレーション

マンションを売却する上で譲渡所得税の計算が手残り額に大きく影響することから、売却金額を決める前に税額を把握することが重要です。
また、マイホームを売却する場合には特例の控除を受けられるため、合わせてこの章で詳しく解説します。

マンション売却税の計算式

譲渡所得税は課税額に税率を掛け合わせることで算出できますが、税率はマンションを所有してから5年以内の短期譲渡所得となるか5年を超える長期譲渡所得になるかで次のように異なります。

【参考サイト：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】
【参考サイト：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】
これを踏まえた上で、たとえば3,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却した場合、諸費用が売却時と購入時のどちらも200万円かかった条件であれば次のような課税額になります。
所有期間が5年以内：5,000万円－（3,000万円＋200万円）－200万円＝1,600万円×39.63%＝約634万円
所有期間が5年を超える：5,000万円－（3,000万円＋200万円）－200万円＝1,600万円×20.315%＝約325万円

3000万円特別控除の活用法

前述した例では最低でも約325万円を納税することになりますが、課税額を減らすことで譲渡所得税を減らすことが可能です。
国税庁から「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という特例が公開されており、居住用の土地や建物を売却した場合は課税額から3,000万円を控除できます。
これにより、前述した例では課税額がゼロとなり免税となります。
このように、3,000万円特別控除を利用することで手残り額を増やすことができることから、適用要件を満たす売買となるようチェックすべきといえます。

投資物件の場合の損益通算と繰越控除

損益通算と繰越控除とは、不動産を売却した際に売却益がマイナスになった際に、所得税と住民税から控除できるという特例です。
たとえば住宅ローンが4,500万円残っていたマンションを4,000万円で売却した場合、差額の500万円について損益通算することができます。
この場合、売主が支払っている年間の所得税と住民税の合計を上限として500万円がゼロになるまで毎年控除することができます。
これを、初年度を損益通算と呼び、翌年度から繰越控除と呼びます。
なお、繰越控除できるのは3年間で損益通算を含めると4年間が上限期間です。

ただし、所有期間が5年を越えることが条件となるため、売却のタイミングに注意すべきです。

税制の理解で賢く売却！節税のポイント

マンションを賢く売却するためには、公開されている税制優遇制度をうまく活用することがポイントです。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

税金計算の詳細手順と例

税金計算は「買った金額よりも売った金額が高いかどうか」がポイントとなることから、購入代金が分かる書類を用意することからスタートします。
そして、購入費用と購入時の諸費用を確認し、売却想定価格から売却にかかる諸費用よりも下回ることが判明した場合、譲渡所得税は発生します。
前述した例でいうと、5,000万円－（3,000万円＋200万円）－200万円＝1,600万円が課税額となります。

売却時の節税措置と特例の活用

売却する物件が自らが居住中する物件の場合、3,000万円控除を使って課税額を減らすことができます。
つまり、課税額が3,000万円以下であれば譲渡所得税は免税となることが分かります。
また、それでも課税額が残った場合は所有期間を確認し、10年を越えていた場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の利用がおすすめです。
この特例を利用することで課税額が6,000万円以下の場合は税率を10%にすることができ、6,000万円を超える部分についても超えた課税額に対して15%＋600万円に抑えられます。
このように、節税措置や特例の活用によって支払う税金を大きく圧縮することが可能となります。

まとめ

マンションを売却した場合、売却金額が購入金額よりも高い場合は譲渡所得税が発生します。
また、所有期間によって税率が変わることから、売却のタイミングは重要です。
ただし、居住用財産の売却については国税庁から節税効果の高い特例が公開されていることから、積極的に利用することをおすすめします。