活用か売却か、空き家問題はどうすべき?

全国で空き家住宅が今問題になっています。

これまで空き家の数は増加する一方で、今後、少子高齢化や人口減少の影響もあって更に空き家は増加していくと言われています。

平成26年には、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

空家等対策の推進に関する特別措置法(あきやとうたいさくのすいしんにかんするとくべつそちほう)とは日本の法律(議員立法)。
空き家の持ち主について市区町村に固定資産税の納税記録を照会して特定して立ち入り調査権限をすることを認め、倒壊の恐れがある等の「特定空き家」については撤去や修繕を命じ、行政代執行を可能にすることを規定している。

引用元: Wikipedia

空き家はすぐに売却するべきなのでしょうか?
うまく活用する方法はないのでしょうか?

結論としては、もし使っていないようであれば、できれば売却をすることをおすすめします。

空き家の現状や、空き家が増加する原因、更には空き家になると何が問題なのかまでを解説していきます。

深刻化する空き家の現状

空き家の数は年々増加しています。
その数は、20年で2.1倍(149万戸→318万戸)に増加しているとの調査結果があります。

まずは空き家問題の現状から整理していきます。

空き家の総数は820万戸に

平成25年の総務省の調査結果によると、全国の空き家の数はなんと820万戸にもなるそうです。

住宅総数と空き家数、空き家率の推移
引用元:総務省

更に、都道府県別に見ると一番多いのは山梨県のようです。

都道府県別空き家率引用元:総務省

どれだけ多いかというのはいまいちピンと来ないと思いますが、日本全体の平成27年時点の世帯数が5340万世帯という調査結果が出ているので、およそ15%程度が空き家という計算になります。

今後15年で約30%が空き家に

2035年には空き家数は約2,150万戸近くにもなるとの予測が出ています。
新築住宅が次々と建築される一方、3割程度は使われていない家があるということです。

空き家の種類は?

空き家の種類別内訳
引用元: 国土交通省

国土交通省の資料によると、半数以上は賃貸用の住宅のようです。

不動産投資を考えている人やすでに投資を始めている人にとっては、空室状態の物件が有り余っているので、市場的にはかなり厳しいということが分かると思います。

残りの半数が賃貸以外の、本当に使用されていないただの空き家なのですが、多くは一戸建てのようです。

家を売りたくても売れない状況は本当に来る

人口減少もあって、今後本当に家を売りたくても売れない時代が来るときます。

実際、一部の地域では無料でも引き取ってもらえない物件があります。

とある地域のリゾートマンションなどでは、維持管理の費用が高くて逆にお金を払わないと引き取り手がいないようなことも起こりました。

本当に売れなくなる前に、売却できるなら売ってしまったほうがいいのは、そのような状況が実際に起こり得るからです。

空き家になってしまう原因とは何か?

なぜこんなに空き家が増えてしまっているのでしょうか?

その原因を見ていきます。

新築住宅を好む日本人

これは国民性なのだと思いますが、新築住宅を好む傾向が圧倒的に強いです。

これは政治や経済的な背景もあって、長年を経て構築されている傾向なので、なかなかすぐには変わりません。

中古住宅を流通させようと、国や自治体も色々と画策してはいますが、目覚ましい結果とまではいっていないようです。

また、やはり新築住宅は最新の設備が取り入れられていたりするので、魅力的に映りやすいのです。

空き家となった住宅の取得原因は相続が半数以上

相続によって空き家が増えているというのも大きな原因です。
国土交通省によると、空き家を持っている人が、空き家を取得した原因の半数以上は相続だということです。

そうすると、今後高齢化が進み、更に相続と空き家が増えていくことは目に見えています。

空き家の所有者の約4分の1が遠隔地(車・電車などで1時間超)に住んでいる

物理的に距離が離れており、住むことができずに空き家になってしまうことも原因の一つです。

仕事の都合などで実家を離れて暮らしている人はたくさんいるはずです。
そんな人が、実家を相続したときに、「いつか使うかもしれない」と思って売却せずに持っておくことが多いようです。

空き家の問題とは

空き家はいつか使う可能性があるので、売却せずにそのままにしておく人が多いです。
国土交通省の資料では、空き家にしておく理由として次のような調査結果が出ていました。
空き家にしておく理由

たしかに、物置として使っていたり、解体費用がかかるから、売らずにもっておくということは納得できる理由です。

しかし、空き家にしておくことの問題とは一体何なのでしょうか?

国土交通省の資料によると次のように記載されていました。

防災性の低下

空き家を放置しておくことで老朽化が進みます。
また住んでいなくて管理をしていないので、崩壊や倒壊、外壁の落下の前兆があった場合でも気づくことができません。

更に、火災が発生した場合に、所有者に責任を問われるリスクがあります。

犯罪が発生するリスク

空き家は犯罪の温床になる可能性があります。
例えば不法侵入や、犯罪者が身を隠す場所として使ったりすることも考えられます。

そうすると、近所に住んでいる人に被害を及ぼす可能性も出てくるのです。

ごみが散らかる

近所の人から売却を希望されるケースがありますが、その理由がこのゴミです。

知らない人がゴミを投げ入れたりすることがあります。
落ち葉などもしばらく放置していると、たまっていってどんどん汚くなっていくのです。

衛生的な問題

ごもの問題にも付随しますが、清潔にされていなければ衛生的な問題があります。
これも、近所に住んでいる人に迷惑をかけますので、そうなる前に早めに売っておきましょう。

風景、景観の悪化

ゴミが散らかり、建物も老朽化すれば、風景や景観ももちろん悪化していきます。

これも空き家の問題の一つです。

放置すると更に売れなくなる

空き家のままにしておけば、状況が悪化していくことになるということは容易に考えられると思います。

老朽化していけば、もちろん補修するお金がかかりますので、売却するときの価値は減っていきます。

最初はある程度の価値がついて売れたかもしれない家も、解体費用などの分を手出しで負担して売らないといけなくなるかもしれません。

空き家の問題を解決策するには

空き家を持っている場合、売却することだけが解決になるのでしょうか?

売ることだけが解決だけではありません。
しかし、方法は3通りしかありません。
これから紹介する3つの方法が難しければ、早急に売るべきです。

住宅として利用する

第一は住むために利用するということです。
空き家のままになっているということは、遠隔地だったりすでに他の住居がある場合だと思いますが、もともと住むために作られた住宅なので、住宅として使うことが第一です。

住宅として今後使うことがなければ、売却を考えるか、他の2通りを検討しましょう。

賃貸で利用する

次に、賃貸で利用するケースです。

管理は管理会社に委託すれば、お金は多少かかりますが手間はかかりません。

賃貸経営がうまくいけば、収入が増える可能性もあります。
ただし、空き家になっているとなれば築年数的にも経過していると考えられ、賃貸で利用するとしてもハードルが高いこともあります。

また、入ってくるお金ばかりでなく、フローリングやクロス、給湯器などの設備はもちろん、外壁や屋根などの手入れにもお金がかかるのでリスクがあります。

シュミレーションしてみて、本当にうまくいくかどうかを検証し、自信がなければ売却を検討しましょう。

非住宅としての別の利用を考える

これは一番ハードルが高いですが、例えば地域のNPOに貸したり、リノベーションして事業利用したりという事例もあります。

ただし、地理的な要因が大きく、周囲に本当に何もないような地方部だと、それさえもかなり難しいと考えた方がいいかもしれません。

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