1500万円の土地を売却したときの税金は？計算方法、減税方法について詳しく解説

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土地売却は住民税や所得税、印紙税など様々な税金がかかります。
特に譲渡所得は高額になる傾向があることから減税の方法を知っておく必要があり、国税庁や国土交通省から公開されている特別控除の内容は把握すべきです。
そこで、この記事では不動産売却における譲渡所得税などの税金について、特例の詳細や計算方法、節税対策について解説します。
これから不動産を売却する予定のある売主は参考にしてください。

1500万円の土地売却にかかる税金の推定方法は？

1,500万円の土地を売却する際には発生する税金について知っておく必要があり、さらには税金が発生する仕組みも重要です。
この章では税金がかかる原因と各税金における税額の計算について解説します。

土地売却の税金の原則と基礎

土地等の不動産を売却した場合、取得費よりも譲渡した金額の方が高くなると利益を得たことになります。
税金の原則としてこうした利益に対して課税されることになり、不動産の売却は特に利益がでやすいことから高額になるケースがあります。
また、取得事由が相続の場合で取得費が分からない場合、売却価格の5%が取得費となるルールがあります。
つまり3,000万円の価値がある土地を相続し譲渡費用が1,500万円であれば利益がでていないことになりますが、取得費が不明な場合は150万円で取得したことになり利益が発生したとみなされ、その結果課税されることになります。
このように、「いくらで購入した不動産をいくらで売るのか」が税金計算において重要といえます。

1500万円の土地売却時の税金の算出方法

土地を売却した場合、一般的には「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」という税金がかかります。
この中でも所得税と住民税は高額になる傾向があり、まとめて「譲渡所得税」として取り扱うことが多いです。
それぞれの税金については、次のような特徴があります。

譲渡所得税

譲渡所得税は譲渡所得課税額に税率を掛け合わせることで計算することができ、税率は所有期間に応じて次のように変わります。
所有期間が5年以内：39.63%（短期譲渡所得）
所有期間が5年超：20.315%（長期譲渡所得）
つまり、土地を売却した時点で所有してから5年を超えているかどうかが納税の額が変わるポイントといえます。
また、譲渡所得課税額は売買価格から諸費用や取得にかかった費用を差し引いた額となり、計算方法は次の通りです。
売却代金‐諸費用‐取得費用（土地や建物の購入費用＋購入にかかった諸費用）
上記の計算式で売却益が発生した場合、その金額に応じて課税されることになります。
なお、諸費用は不動産会社に支払った仲介手数料や造成費用などを含めることができるため、事前に捜索し必要書類として確認しておくことがおすすめです。

印紙税

不動産売買契約書などを締結した際には印紙税の支払いが義務付けられており、定められた印紙を契約書に貼付することで納税となります。
そして印紙税は契約金額によって大きく変動することから、事前に以下の表で印紙税額をチェックしておく必要があります。

（引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）
なお、収入印紙は200円や400円であればコンビニで購入できますが、それ以上の印紙は法務局や郵便局でなければ購入できないため、注意が必要です。

登録免許税

売却する土地に抵当権が設定されている場合、買主の所有権移転を阻害してしまうことから抹消しなければなりません。
この登記は「抵当権抹消登記」と呼ばれており、土地1筆につき1,000円の登録免許税がかかります。
ただし、司法書士に依頼することから登録免許税とは別に報酬が発生することになります。
そのため、司法書士に見積を発行してもらい、費用を事前確認しておくことが重要です。

減税する方法はある？

売却益が高額になると譲渡所得税も高額になってしまい、土地を売却することを躊躇してしまう売主もいます。
このような問題を解決する手段の一つとして国税庁や国土交通省からは譲渡所得税を減税する特例が公開されており、節税効果の高い制度となっています。
この章では土地の売却に利用できる控除について、解説します。

マイホームの3000万円特別控除

居住用財産であるマイホームを売却した場合、譲渡所得課税額から3,000万円控除することができます。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれるこの控除は適用条件が比較的緩いことから、多くの売主が利用しています。
ただし、土地単体ではこの特例は利用することができず、あくまでも居住していたという実態が必要になるため注意が必要です。
そのため、たとえば実家を古家付き土地として売却したり建物を解体して更地にしてから1年以内に売却するという工夫が必要になります。

所有期間10年超の軽減税率

マイホームを10年を超えて所有している場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用することができ、課税額が6,000万円以下については税率14.21%まで軽減させることができます。
つまり、課税額1,500万円の居住用財産を取得した場合は、なるべく10年を超えて売却することがおすすめといえます。
たとえば所有期間が5年、7年、11年の場合、課税額1,500万円では次のようになります。

このように、所有期間が5年以内と10年を超える場合では倍以上の税額となることが分かります。

相続した家の3000万円特別控除

空き家を相続した場合、次の要件を満たしている場合は課税額を3,000万円控除することができます。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれるこの特例は活用されていない空き家の増加を抑えることを目的としており、要件をクリアできる場合は積極的に活用すべきといえます。
被相続人が独居もしくは特定老人ホームなどで生活していた場合
相続から開始まで賃貸などの収益に使用していない場合
空き家になってから3年以内に売却した場合
更地になってから1年以内に売却した場合
昭和56年5月31日以前に建築されている場合
マンションではない場合
なお、上記以外にも細かい要件があるため、確実に利用するためにも不動産会社へ確認することをおすすめします。

こちらの記事も参考にしてください。
空き家特例は適応される？相続空き家3,000万円特別控除を分かりやすく解説！

公共事業、区画整理事業、農地などの特別控除

都市計画道路や公園、学校、図書館などの建築を理由に土地を売却した場合は5,000万円、区画整理事業の場合は2,000万円、農地の合理化を目的に売却した場合は800円を課税額から控除することができます。
これらの控除は国家事業や土地の有効活用を目的としていることから、他の特別控除よりも要件が少なく適用しやすいとされています。
そのため、上記の目的で土地を売却する際には必ずチェックすべきといえます。
【参考サイト：No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁】

取得費加算の特例

相続税を支払って取得した土地を売却した場合、さらに譲渡所得税がかかるとトータルの納税額が大きくなってしまいます。
そこで、相続税を支払って取得した土地であれば相続税を取得費に加算し、課税額を下げら得る控除があります。
この特例は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と呼ばれており、相続税が多い人ほど効果が大きくなります。
ただし、相続してから3年以内に売却することが条件となるため、注意が必要です。

1500万円の土地を売却したときのシミュレーション

1,500万円の土地を2,000万円で売却した場合、所有期間や取得費の有無によって次のように税額が変わります。
これから売却を検討する際の参考にしてください。

上記の通り、取得費の有無が税額に大きく影響することから、必要書類の確認が重要であることが分かります。

まとめ

1,500万円の土地を売却する場合、売却価格と同じくらい節税が重要となります。
なぜなら不動産を売却することで発生する譲渡所得税は非常に高額となり、何も対策しなければ手残り額が大きく減ってしまうからです。
そのためまずは国が公表している特別控除を全て確認し、利用できる制度を全て活用することをおすすめします。