アパートの価格査定を知っておくと売却に有利
アパートの売却を考える場合、闇雲に不動産会社に査定を依頼するよりも、査定のポイントをあらかじめ知っておいた方が有利に売却することが出来ます。
アパート経営をしている人は、今すぐに売るつもりでなくても、売るとしたらいくらになるのか気になるのはないでしょうか。
と言うのも、アパートの売却は、自分が住んでいた住宅やマンションの売却と違い、投資的な意味が大きくなり、査定のポイントも違って来るからです。
それでは、アパートの売却の査定はどのようになっているのでしょうか？
アパートの査定の主な方法
アパートを売却する時の査定方法は3種類あります。
不動産価格査定の方法 | 取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣の地域の似ている物件の取引事例を比較して査定する方法です。
中古不動産の査定としてはポピュラーな方法と言えますが、感覚的な判断もありますので、査定する人によっても査定額に差が生じます。
不動産価格査定の方法 | 原価法
原価法は、査定対象となるアパートを、同一の地域で同じ様に建てた場合の価格を計算して査定する方法です。
この方法では、物件を土地と建物に分けて査定します。
土地の査定は、路線価での査定です。
また、建物の査定は、同一の建物を建てた場合の積算額に、減価償却を掛けて査定額を算出します。
不動産価格査定の方法 | 収益還元法
収益還元法は、査定対象のアパートの今後の収益性を、今の価値に置き換えて査定する方法です。
計算は、1年間の収益を還元利回り割って算出します。
取引事例比較法や原価法とは違い、物件の収益性に着目している点で、アパートの売却の査定に向いています。
なぜなら、購入した人はアパートを投資として経営するために所有するケースがほとんどのためです。
アパートの売却査定のポイントは？
アパートの売却査定のポイントは、収益性による部分が多いです。
アパートを経営してどのくらいの収入を見込むことができるかということですね。
そのため、収益を生み出す条件が売却査定のポイントとなります。
立地条件はアパート経営で肝になる
アパートの収益性を判断する上では、立地条件が大きなポイントとなります。
と言うのも、駅や商業施設の近い生活に便利な土地は、賃貸アパートとしても人気が集まるからです。
さらに言えば、立地条件さえ良ければ、築年数が古いといった、物件の持つ不利な部分もカバーしてくれて、入居者との契約も進みやすいです。
また、家賃レベルも高い位置でキープされるため、収益性が良くなり、売却の査定も高くなります。
逆に立地条件が悪い場合は、空室が目立つ様になり、家賃のレベルも下がってしまいます。
そして、収益も落ちてしまうので、査定も低くなってしまいます。
アパートの入居率はどの程度か
アパートは入居率で売却の査定も変わって来ます。入居率の高さは収益性のレベルを意味するからです。
入居率が低ければ、アパートの経営も立ち行きません。
アパートを売る場合、基本的には入居者もセットとなって渡ります。
入居率が高ければ収益が多いために査定も上がりますが、入居率が低ければ収益が少ないために査定も落ちてしまうのです。
家賃滞納者がいないか
アパートの住人に家賃滞納者がいる場合、査定も下がってしまいます。
と言うのも、アパート経営は家賃収入をベースとしているので、家賃が滞ると収益性に悪影響を及ぼすからです。
入居者の属性などと表現しますが、アパートを今後も経営し続けていけるかどうかは判断するために、どのような人が住んでいるか、家賃はしっかり入ってくるかを見られます。
尚、家賃を滞納しているからと言って、貸主側からの解約は難しく、解約には正当な理由が必要になります。家賃滞納も正当な理由にはなりますが、滞納期間が3か月くらいは続かないと理由として成立しません。
アパートの状態
アパートの状況も売却査定の大きなポイントとなります。
物件の状態は入居者確保に非常に大きく関係して来るからです。
きれいで性能の良い物件であれば、入居希望者も現れやすいですし、家賃も高く設定できるので、収益性も高くなります。
反対に、あまり良く無い物件であるならば、なかなか入居者が現れず、家賃のキープも難しくなってしまいます。
また、これまでにアパートの外壁の塗装や設備交換、修繕関係を長期間行っていなければ、購入した人は購入後に修繕の費用も見積もっておかなければいけません。
そのため、外壁塗装や屋根塗装などの修繕履歴があるか、給湯器などの設備交換を最後にしたのはいつか、などということも価格査定のポイントになります。
売却先を考える
不動産取引はケースバイケースですが、アパート一棟を売却する場合、一戸建て住宅やマンションを買うのとは意味が違って来ます。
売却するアパートは誰が買うか？
「アパートは誰が買うか？」という点ですが、アパートは入居目的では無くて投資目的として、投資家に買われます。
そのため、売却査定の方向性も入居用の不動産とは違うのです。
マイホームであれば住み心地が大きな査定ポイントですが、アパート売却の場合は収益性であることを覚えましょう。
アパートの入居者は入ったまま
アパートの入居者は基本的に入ったままで物件は売却されます。これは入居者との賃貸契約が有効なままだからです。
そして、売却の時点で入居者で埋まっていれば、それだけ高い収益を得ることが出来て、査定も高くなるのです。
まとめ
アパートの売却査定は、戸建て住宅などとは違って収益性で決まります。
そのため、査定を良くするためには収益性を上げるための努力が必要です。
査定の方法とポイント、そして売却先を覚えることが重要になって来るのです。