住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、ローン残高によって対処法が異なります。
また、売却額にも大きく影響することから、住宅ローンが残っている状態でのマンション売却にはコツが必要です。
そこで、この記事では住宅ローンが残っているマンションを売却する際のポイントについて徹底解説します。
マンションの売却とローン残債の基本
住宅ローン返済が継続しているマンションを売却する場合には、いくつか注意点があります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。
マンションの売却とは
マンションの売却に限らず、不動産売却を進めるためには不動産がいくらで売れるのかを知る必要があり、そのためにも不動産会社への査定依頼が必須です。
ただし、住宅ローン残債がいくら残っているのかで売却方法が変わることも把握しておくべきです。
このことからも、なぜ不動産を売るのかという点を家族で決めておき、残債額がいくらなのかを把握することで売却のタイミングを見極めることができるといえます。
マンションを売る意義と売却のタイミング
マンションを売る理由は売主によって様々ですが、住宅ローンの返済が厳しくなり売却するケースも多いです。
このような場合はなるべく早く売却を検討する必要がありますが、抵当権を保有している銀行に連絡すべきです。
なぜなら、銀行としても売却するよりも円滑に返済してくれる方が収益が高くなるため、利息の返済猶予などの提案をしてくれる可能性があるからです。
ただし、それでも返済計画の立て直しが難しいとなった場合には、任意売却という手段になることも多いです。
そのため、返済が厳しくなる前に不動産会社や銀行に相談することをおすすめします。
不動産業者の選択と売却のプロセス
不動産業者を選ぶ際には無料の一括査定がおすすめです。
インターネット上の査定サイトに情報入力することで複数の不動産会社に査定を依頼することができ、効率良く査定額を確認することができます。
そして、査定額のベースに税金や売却にかかる費用を踏まえた売却価格を設定することになりますが、この際に提案される売却プランによって不動産業者を判断することになります。
このように、信頼できる不動産業者を選ぶという意味でも、査定額だけでなく具体的な売却プランや買主へのアプローチ方法を知ることが重要といえます。
その後、不動産会社が決まれば媒介契約を締結し、物件を公開することで買主が物件を閲覧できる状態となります。
ローン残債の意味と仕組み
住宅ローン残債がある中古マンションを売却するのであれば、残債の意味と仕組みを理解しておくことが重要です。
住宅ローンの仕組みと返済計画
そもそも住宅ローンとは、金融機関がオーナーに対しマンションを購入するために実行した融資のことです。
この融資はただの貸付ではなく、不動産に抵当権を設定することで返済不能時に資金回収できる仕組みとなっています。
そして、この抵当権は抹消しなければ決済することができず、残債を一括返済しなければなりません。
つまり、住宅ローン残債を完済しなければ売却できないといえ、売却金で残債を支払うのか自己資金で対応するのかを決める必要があります。
ローン残債が発生する事情と対処法
転勤や転職、経済的な理由によって住宅ローンの支払いが困難になるなど、住宅ローン残債が発生する事情は様々です。
そこで、このような事情が起きてもすぐ対処できるようローン返済に問題ないか家計をチェックし、さらに定期的にローン残高を確認しておくことをおすすめします。
売却と残債が生じる具体的状況
残債とマンションの売買代金のどちらが高いかによって、売却プランが大きく変わることになります。
そこで、この章で解説する「アンダーローン」と「オーバーローン」について把握しておくことをおすすめします。
アンダーローン：売却価格がローン残債を上回るケース
アンダーローンの場合は売却金額の方がローン残債よりも高くなることから、売却益を使って完済できる可能性が高いといえます。
ただし、マンションを売却する際には仲介手数料や司法書士に支払う報酬、抵当権抹消登記費用などがかかることから、価格から売却にかかる諸費用を差し引いた金額が残債を超えているかチェックすべきです。
オーバーローン：売却価格がローン残債を下回るケース
オーバーローンは住宅ローン残債の方が売却価格よりも高くなるため、自己資金などで対応する必要があります。
この場合は決済日までに住宅ローンを借りている金融機関に不足分を入金しておく必要があるため、注意が必要です。
任意売却：ローン返済が難しい場合の選択肢
売却しても買い手が見つからず、返済が困難になってしまう場合は任意売却という選択肢もあります。
この方法であれば残債よりも下回った価格で売却することができ、早期売却できる可能性が高くなります。
ただし、差し引きされた債務の返済義務は残るため、借金が減額されるわけではないことを知っておくべきです。
なお、任意売却でも売れなかった場合は競売となり、強制退去となってしまうため注意が必要です。
ローン残債と売却価格の見極め方
マンションを売却するコツは相場で売却することですが、住宅ローン残高によっては相場以上の金額で売らざるを得ないケースもあります。
このように、ローン残高と売却価格の見極めポイントを把握しておくことで、最適な売却プランを組むことが可能です。
住宅ローン残債状況の確認
まずは住宅ローン残債がいくらなのかを把握することが重要です。
残債は定期的に金融機関から残債証明書が発行されますが、依頼することですぐに確認することもできます。
また、築年数の古い中古マンションなど売却に時間がかかる物件の場合は販売期間を長く見積もっておく必要があるため、返済計画を踏まえて確認しておくことをおすすめします。
売却価格でローンが返済できるかの確認
理想は売却価格でローンを完済できるアンダーローンですが、それが可能かどうかを見極めるために、残債と相場と同時に検証すべきといえます。
このことからも、不動産会社に相場を質問しておく必要があります。
ローン残債がアンダーローンかオーバーローンかの判断
アンダーローンではなくオーバーローンになってしまった場合、用意できる資金によって売却額が変わります。
しかし、無理に資金を用意してしまったり消費者金融から借入してしまうと日常生活に影響がでてしまうため、オーバーローンの場合は慎重に判断しなければなりません。
ローン残債と売却時の税金
不動産を売却した場合、売却にかかる諸費用と住宅ローンを支払った後に、税金を支払うケースもあります。
売却に伴う税金とその計算方法
売却時にかかる税金は譲渡所得税と呼ばれ、売却益に対して課税されます。
この税金は計算方法と節税対策が公開されていることから、事前にチェックしておくべきです。
所得税と住民税、譲渡所得税
譲渡所得税は所得税と住民税に分けられ、所有期間が5年以内か5年を超えているかで税率が以下のように異なります。
たとえばマンションを売却した結果3,000万円の売却益が発生した場合、税額は次のようになります。
【譲渡所得税】
・所有期間が5年以内の場合：3,000万円×30%＝900万円
・所有期間が5年を超える場合：3,000万円×15%＝450万円
【住民税】
・所有期間が5年以内の場合：3,000万円×9.63%＝288.9万円
・所有期間が5年を超える場合：3,000万円×5.315%＝159.45万円
節税対策の手続きと税務専門家への相談
前述したように、課税額によって税額が変わることから、課税額を抑えることが節税対策となります。
そして、課税額は「取得費」を使って減額することができ、購入時や売却時にかかった諸費用を取得費として扱うことができます。
そのため、登記費用や仲介手数料などの領収書は必ず保管すべきといえます。
ただし、住宅ローンの残債は諸費用として扱えないため、注意が必要です。
なお、判断に迷う場合には会計士や税理士などに相談することをおすすめします。
マンション売却時の具体的手順と注意点
マンションを売却するのであれば、この章で解説する具体的手順と注意点を押さえておく必要があります。
売却活動の流れと売却後の手続き
売却活動は不動産会社を通じて物件を公開し、買主から反響を得る流れとなります。
そして、反響があった買主が内覧を実施し、購入申込書の提示があれば内容を確認します。
内容に問題がなければ買主と売買契約を締結し、引き渡しをするタイミングで売却代金の支払いを受けます。
なお、譲渡所得税の税額を確定するためにも売却後に確定申告をする必要があることを、覚えておく必要があります。
金融機関と抵当権の関係の理解
住宅ローン残債がある場合は、抵当権を解除させなければ引渡しすることはできません。
そのため、所有権移転登記時期までに抵当権解除を完了する必要がありますが、一般的には決済時に同時抹消することになります。
つまり、オーバーローンでない限りは慌てて残債を一括返済する必要がないといえます。
抵当権の設定と抹消、金融機関と売買契約
設定した抵当権は融資をした金融機関でなければ解除できないことから、マンションを売却することを決めた段階で金融機関の担当者に連絡しておく必要があります。
さらに、抵当権解除には売買契約書が必要になることから、紛失しないよう保管しておくことが重要です。
売却にかかる費用と税金の注意点
売却時には次の費用がかかりますが、節税対策に利用できる項目とできない項目があるため、注意が必要です。
【節税対策に利用できる項目】
・仲介手数料、登記費用、リフォーム費用
【節税対策に利用できない項目】
・印紙代、引っ越し費用、住宅ローン
ローン残債のあるマンション売却のまとめ
マンションを売却する上で、住宅ローン残債の有無は重要なポイントです。
そのため、残債がある場合の売却方法を正しく理解しておくことが重要です。
また、マンションの売却には諸費用や税金がかかることから、売却価格＝手残り額とはならいことを知っておくべきです。
このことからも、適切な売却プランと流れを押さえておくことが、失敗しないマンション売却のコツといえます。