不動産の相場の調べ方。家の価格の相場を知るにはどうしたらいいの？
不動産を売却したい時に、まず相場をつかむことは鉄則です。
でもどうしたらわかるのでしょうか。
物件の種別ごとに相場を知る方法が若干異なりますので、ひとつずつ見ていきましょう。
中古戸建または更地の場合
中古戸建付土地は土地と建物から成り立っています。
建物と土地を分離して計算しなければなりません。相場は土地代に反映され、建物はどこに建てても価格は同じですから、土地代の相場を掴む必要があります。
土地代
ネットで最新の相続税路線価(平成30年版など)を見ます。無料です。
相続税路線価は㎡あたり千円単位で表示されています。
相続税路線価は公示価格のおおよそ8割と言われていますから、路線価の価格を0.8で割り返すとだいたいの公示価格ベースの土地単価を算出できます。
実際の取引では、特にマイナス要素がない場合は公示価格の1割程度高くとも売買されるだろうというイメージで良いと思います。
特に、金融緩和の時代はそれよりも高く取引される傾向があります。
その時は後述する査定価格が最もよく市場価格を反映する価格になるでしょう。
建物代
建物代は当初の新築の建物工事代金が20年〜22年でゼロになると思っておけば良いでしょう。特に注文住宅は下がり方が大きいと言われます。
売主の中古の建物が現在建っていて、それがかなりの古家で次の購入者が明らかに新築を建てそうな場合は、更地にしてから売る方が良いかもしれません。現状有姿で売却する場合は、解体費を建物の延床面積の㎡辺り1万円程度を見込んで建物価格を下げておく方が現実的でしょう。
不動産取引情報提供サイト(REINS Market Information)などで相場をつかむ
まずおすすめしたいのは「不動産取引情報提供サイト」の利用です。
もともと、国交省が主導で設立された不動産流通機構が作ったREINS(Real Estate Information Network Sysyem:不動産流通標準情報システム)というネットワークシステムがあり、そのシステムに掲載される情報は不動産業者だけが見ることができるのですが、その情報を一般の方々にも見られるようにしたものです。
但し、個別の不動産情報としては特定ができないようにされています。
REINSには「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で売主から売却の委託を受けた仲介業者は、情報を7日または5日以内に掲載しなければなりません。
また、「一般媒介契約」で売主から売却の委託を受けた仲介業者も任意で情報提供、または閲覧することが可能です。
この情報であなたの地域の不動産価格の情報を掴みましょう。
一般のサイトで相場を掴む
次は、SUUMO ,LIFULL HOME’Sなど一般のサイトで探す。
マンションの場合は、同じマンションの同じタイプが売られたりしているのでかなり参考になります。
おおよその場所が示されているので戸建でも地図を見ると「ああ、あの辺りだな」とお判りになるでしょう。
近くでしたら散歩がてら見に行くこともできます。
このサイトでは、マンションの場合は相場がわかり易いのですが、戸建の場合は少し面倒です。
土地の相場は、最も確実なのは冒頭に記載したように最新の相続税路線価を見ることです。
LIFULL HOME’Sを例にあげますと、まず、LIFULL HOME’Sでいくつか自分の家の近くの物件を探しその地図上のおおよその位置と所在する名前を確認します。
次に相続税路線価の最新版を見て町名の地図を見ます。
道路の形や、小学校など公的施設などを中心に探すと物件の位置を特定しやすいと思います。
この時、スマホでLIFULL HOME’Sのサイトを見ながら、パソコンで相続税路線価図を比べながらみると見つけやすいです。
先に記載したように相続税路線価を見つけたら、路線価は公示価格のおおよそ8割と言われていますから、路線価の価格を0.8で割り返すとだいたいの公示価格ベースの土地単価を算出できます。
そして実際の取引では、特にマイナス要素がない場合はその1割程度高くとも売買されるだろうというイメージで想定します。
一括査定で査定してもらう
今、現在一括査定をするサイトは30以上ありますが、その中でも信頼がおけそうなサイトを探してあなたの不動産を査定してもらいましょう。
情報を入力すれば、数社に簡易査定をしらもらえます。
ネットの威力をまざまざと見せつけるサイトですね。
一括査定サイトとしては、例えば、イエウール・HOME4U・すまいValueなどがあります。
この中でも、まず安心なのは、すまいValueです。
年間10万件以上の取引をしており、事実上相場を作っています。
三井不動産リアルティ・野村の仲介・東急リバブル・三菱地所ハウスネット・住友不動産販売・小田急不動産の超大手6社が査定します。特に首都圏が強いです。
一都三県ですね。
次に安心なのは、HOME4Uでしょう。
NTTデータスペースソーシングが運営するサイトです。
NTTグループですので、悪徳業者を排除し加入者は慎重に選んでいると言われています
。東京建物不動産販売、大成有楽不動産、住友林業ホームサービス、三井住友トラスト不動産など約1300社が参加。
地方の地場の不動産もカバーしている点が魅力的です。
この点はすまいValueもかないません。
ただ、非常に数が多いため、当たり外れもあるかもしれません。
イエウールも加入社数が約1400件と多いです。
住友林業ホームサービス、長谷工リアルエステート、三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売など大手で安心できるところも加入しています。
但し、いずれも査定を依頼すると営業の電話がかかってきて対応が面倒になる場合もあります。
その点は用心しましょう。
また、匿名では査定を依頼できません。
これは仕方のないことですが、相場を知って自分の不動産を高く早く売るためのステップとして許容するしかありませんね。
地場の不動産屋で販売図面（マイソク）をみる
マイソクとは物件情報が掲載されているチラシです。
もともとは物件情報を掲載するチラシを作成する会社の名がマイソクで、その名をとってつけられたものです。
今はそのチラシのことをマイソクと読んでいます。
今は多くの不動産屋の店舗で誰でもたくさんのマイソクをみることができるようになっていると思います。
また、不動産屋さんは地場の情報をよく掴んでいますから、率直なやりとりで聞けると思います。
実際に売り出し価格(言い値)を決める
査定価格は複数社から取得していますのでばらばらで出てくるでしょう。
その時に高い価格を出した社に仲介業務を依頼したいのは無理からぬことですが、売買価格は結果的には相場に落ち着くでしょう。
最後に決まる売買価格は、最初の売り出し価格よりもだいたい1割から場合によっては2割程度低いケースが多いのです。
買い手から買い付けが入った後、価格交渉は必ず入り、内覧で粗探しをされて欠点を指摘され価格が下がるケースがよくあります。
内覧は売主にとって勝負の時ですから、厳しい指摘を受けないように頑張りましょう。
もし止むを得ず価格を下げる場合でも、買手に他の条件をのんでもらうチャンスでもあります。
ですから売主は最初は相場よりも1割程度は高い価格で売り出し価格を提示することをお勧めします。
その時に考えるべき「相場」は、数社の査定価格の下のところ(一番下でなくとも良いですが)であることが多いのです。
例えば、6社の価格査定が出たら、4〜5社目辺りのところから1割程度高い価格を最初の言い値とすればその後に落ち着いて強気で交渉もできると思います。