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ガイアの夜明けで問題になった不動産会社のケリーバックス

2019年2月5日（火）のガイアの夜明けで株式会社ケリーバックスが取り上げられました。
ケリーバックスとはどのような会社なのでしょうか？
また、
今回はどのような問題が指摘されているのでしょうか？

ガイアの夜明け「マネーの魔力3」放送の内容

今回取り上げられたのはどのような内容だったのでしょうか？

取材された購入者は？

取材に出てきた女性は、５０代で元大手企業に勤めている女性でした。
将来に対する漠然とした不安から、不動産投資やアパート経営を考えられるようになったそうです。

どんな物件を買ったのか

岩手県の一棟のマンション、購入価格は8,000万円だったそうです。
18部屋の全戸数のうち、15部屋が入居した状態ということで説明を受けて購入をしましたが、購入直後に「入居者の半分が退去して、8部屋しか入居していない」という通知が来たそうです。

また、購入前に一度現地を見に行っているそうですが、物件の中に人が住んでいる前提だったので中は見なかったということでした。

購入者の今の状態は？

毎月の家賃収入が15万円ですが、ローンの返済額は毎月45万円あるそうです。

この計算だと、年間300〜400万円の持ち出しになります。

これが30〜35年近く続くと考えると恐ろしいですね。。。

アパート経営や不動産投資に興味を持っている方は、このようなことにならないように注意が必要です。

物件はどんな状態なのか

映像の中では、写真のように押入れに手を押し当てると、押入れの中段の板がしなっていました。

また、壁紙もかなり傷んで剥がれている状態で、お金をかけて修繕をしなければとても入居はさせられる状態ではなさそうです。

ケリーバックスとは？

ケリーバックスは2013年設立の、東京都港区に本社を置く不動産販売業者です。

公式HPによると資本金は１億円で、オフィスビルも立派なところに構えられており、ある程度大きな会社です。

アパートの販売会社とは？

不動産を販売する業者の中で、投資用不動産を販売する会社はたくさんあります。

アパート経営を始めたい方に向けて販売している会社ですが、どのようなスキームで利益をあげているのか、解説していきます。

買取再販には２種類ある

買取再販を行なっている不動産会社はたくさんありますが、投資用不動産を販売する場合の方法は主に二分されます。

それは、買取するときに登記を入れて「買い切る」方法、登記を入れずに即転売する「三為」で売る方法です。

ここは不動産業者や不動産の売買経験が何度かある方でなければわかりにくいところですが、このいわゆる三為（サンタメ）が少し前まではかなり多かったです。

即転売する売買方法なのですが、例えば1,000万円で買った物件を2,000万円など高く売ることが買取再販ですが、これを同日に行うのが特徴です。

つまり、売主がA、販売会社がB、最終的に買う人がCとすると、同じ日にABの契約とBCの契約を締結して物件を横流しにするので、登記するお金も手間もかからずBの会社としては楽なのです。

この方法で売買をたくさん行なって消費者に物件を売る業者を「サンタメ業者」などと言ったりするのですが、この販売業者が消費者に物件を売るときに、融資の斡旋を業者が行います。

この斡旋を不正な方法で行なっていた、というのが「かぼちゃの馬車事件」と同様の問題として指摘されているのです。

不動産投資の不正融資とは

不正融資といっても、そもそも融資がどのように行われるのかを理解しなければ分かりにくいです。

まずは融資の基本から解説していきます。

不動産の融資の基本

不動産の融資は基本的に以下の2つを見て審査します。

融資の基本

銀行も貸し倒れしないように、物件や購入者の信用をしっかりと審査するのです。

では不正融資とは？

では、不正融資とは何を不正するのでしょうか？

それは、上述の二つの内容を改ざんして「より良く」見せるということです。

例えば、物件の内容ですと、築年数や広さなどは登記簿謄本を閲覧するため絶対に偽装できません。

そこで、レントロール（家賃の収入状況）や入居状況を偽装して、物件の状態を良く見せるのです。

今回指摘されている不正は？

今回指摘されているが、シェアハウスの件でも指摘されていた預金残高の改ざんです。

通常、ある程度自己資金を持っていなければ、リスクに耐えられないと判断されて融資の承認がおりません。

リスクというのは、例えば入居の状態が悪化したり、金利が上がったりすることです。

もしもの時にある程度耐えられる体力がなければ、貸し倒れになってしまう可能性が高くなるので、銀行はお金を貸してくれないのです。

そこで、預金通帳の残高を改ざんしてお金を持っているように偽装し、融資の承認を得ていたということが指摘されています。

今回の問題は氷山の一角

今回のように、融資審査時に求められる書類を改ざんして融資承認を得ている例は、他にも数え切れないほどあるはずです。

実際、周囲の不動産業者の話を聞いていると、投資用不動産を仲介したり販売したりする業者の中では、ある意味当たり前というような風潮もあったような気がしています。

もちろん不正融資は犯罪になり得るので、絶対にやってはいけません。

まとめ

ケリーバックスという会社が今回のガイアの夜明けで取り上げられましたが、もしアパートやマンションを高く購入してしまい、困っているという方は、売却も一度検討してみてください。

また、高く買い過ぎてしまったばかりにとても売却できないという場合には、今後のアパート経営をどのように運営していくか、専門家に相談をしてリスクを回避しましょう。