マンション売却にかかる手数料とは？減額交渉できる？売却時にかかる費用について解説します

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不動産会社に仲介を依頼してマンション売却をした場合、仲介手数料が発生します。
この費用は売却価格によって変動し、エリアによっては正規の手数料から値引きできるケースもあるそうです。
また、不動産を売却する際にはこれ以外にも印紙税や登録免許税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などの税金がかかるケースがあり、手残り額がいくらになるのかを正しく計算することが重要です。
そこで、この記事では不動産売却における仲介手数料の計算方法と、その他にかかる諸費用について解説します。

マンション売却時にかかる手数料はどのくらい？

マンションに限らず、不動産会社を通じて不動産を売却した際には売買契約書に記載された金額をベースに仲介手数料がかかります。
そして、その金額は物件の代金によって変動するため、売却の査定を依頼する際に確認しておくことをおすすめします。

一般的な売却手数料

国土交通省の規定で定められている仲介手数料は、次の計算式によって計算することができます。
売却価格が200万円以下の場合：売却金額×5%+消費税
売却価格が200万円を超え、400万円以下の場合：売却金額×4%+2万円+消費税
売却価格が400万円を超える場合：売却金額×3%+6万円+消費税
なお、上記金額は規定報酬額の「上限額」であることからこれ以上の請求を受けることはないものの、規定報酬額よりも低い金額で不動産会社と取り決めを交わすことは可能です。

売却手数料の計算方法

たとえばマンションの売却価格が200万円だった場合、200万円×5%＝10万円（税抜）となります。
また、2,000万円の場合は2,000万円×3%+6万円＝726,000円（税抜）が仲介手数料の上限です。

ただし、400万円以下の物件については実費という名目で税込18万円まで請求することができます。
そのため、200万円で売却されたマンションは売主が合意することで18万円まで手数料が増額されるケースがあることを知っておく必要があります。
なお、仲介ではなく不動産会社が買主となる「買取」の場合は仲介手数料がかからないこともあります。

マンション売却時にかかる追加費用や税金

マンションの売却時に利益が発生した場合、譲渡所得として課税される可能性があります。
また、それ以外にも印紙税や住宅ローンによる抵当権を抹消する費用などがかかることもあるため、司法書士に支払う報酬を含めた諸費用を把握することが重要です。
この章ではマンション売却における諸費用や税金について解説します。

税金の内訳：譲渡所得税、印紙税など

譲渡所得税とは、不動産を譲渡した際に譲渡費用が不動産を取得した金額よりも多い場合に課税される税金で、次の計算式によって計算できます。
売買価格－売却にかかった諸費用－取得費＝課税額×税率＝譲渡所得税額
なお、税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、税率は次のようになります。
短期譲渡所得：39.63%
長期譲渡所得：20.315%
【参考サイト：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】
【参考サイト：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】
たとえば3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、諸費用がそれぞれ200万円だった場合、課税額は600万円となることから譲渡所得税は短期譲渡所得で約238万円、長期譲渡所得では約122万円です。
このように、売却のタイミングによって税金が変わることを知っておく必要があります。
また、印紙税は契約書に記載される金額によって異なり、国税庁によって次のように定められています。

（引用：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）
なお、印紙税は契約書に印紙を貼付することで納税となります。

その他の費用：抵当権抹消から引越しまで

金融機関から融資を受け、ローンの残債が残っている場合は抵当権を抹消する手続きが必要です。
この場合、抵当権1本につき1,000円が相場となります。
これ以外にも引っ越し費用などがかかるケースもあることから、売却スタート前には見積もりを取得し金額を把握しておくことがポイントです。

手数料とその他の売却コストを最小限に抑えるには

仲介手数料を交渉したり売却にかかるコストを抑える方法がある場合は、積極的に利用すべきです。
ただし、全てのケースで利用できるわけではなく、さらに仲介手数料が安い不動産会社には注意が必要です。
そこで、この章では手数料交渉の可否と不動産会社の選び方について解説します。

手数料交渉

不動産仲介業者にとって仲介手数料は主たる収益源となることから、クレームでも起きない限り仲介手数料の減額は通らないのが一般的です。
また、売主と媒介契約を締結する際にはその旨を伝えることになりますが、それでも手数料を交渉する売主は不動産会社から断られることもあります。
なぜなら、仲介手数料を減額しても不動産会社の仲介責任は変わらず、むしろクレーム気質の顧客に対応するくらいなら案件をキャンセルした方がリスクヘッジになるからです。
ただし、必ず売れる不動産を保有しているのであれば不動産会社としても依頼を受けるメリットが大きいことから、減額要求を受けることもあります。
そのため、手数料交渉をするのであれば保有している不動産の価値を正しく把握しておくことが重要です。

低コストで選ぶべき不動産会社

本来であれば仲介手数料を減額できる可能性は低いですが、自主的に手数料を上限額以下に設定している不動産会社もいます。
こういった会社は買主から手数料をもらうことで収益バランスを取っていることが多く、売主にとっては諸費用が減るというメリットがあります。
その一方で、自社で買主を見つけるために他業者へ物件公開しない不動産会社もいます。
このような業者に依頼してしまうと販売期間が長期化するデメリットがあるため、低コストの不動産会社を選ぶ際には販売方法を確認しておくことをおすすめします。

費用シミュレーション

この章では、仲介手数料や税金を計算する上で便利なツールを紹介します。
また、売却価格の決め方についても解説しますので、これからマンションを売却するオーナーは参考にしてください。

地域によって売却価格や手数料は変わる

たとえば東海三県では仲介手数料を減額する文化はなく、ほぼできないと考えるべきです。
一方、関西や東京では複数の不動産会社に販売を依頼することが多く、その際に仲介手数料を減額してくれる業者のみを選定することがあります。
また、マンションの相場はエリアによって大きく異なることから、手数料に関する文化やエリア相場を事前にチェックする必要があります。

ツールの紹介

不動産の仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、固定資産税、不動産取得税などを計算できるツールとして、smil.jpのシミュレーションサイトがおすすめです。
このサイトでは不動産に関連する多くの計算をすることができ、諸費用を正確に把握したい人が利用しています。

マンション売却時の税務上の注意点

売却するマンションが投資物件ではなくマイホームなどの居住用物件の場合、税金が免税になることがあります。
そのため、国税庁が公開している特例をうけられるかどうかを事前にチェックしておくことをおすすめします。

税金が免除されることがある

国税庁から「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という特例を利用することで、譲渡所得課税額から3,000万円を控除できます。
つまり、売却価格から諸費用や取得費を差し引いた課税額が3,000万円以下となった場合、免税となります。
そのため、この特例はマイホームを売却した多くの売主が利用しています。

売却後の確定申告

マンションを売却した際には、必ず確定申告することをおすすめします。
なぜなら、確定申告によって納税額が確定することになり、確定させなければ税務署から追徴課税を受けることもあるからです。
そのようなリスクを抱えないためにも、忘れずに確定申告すべきです。
また、国税庁が公開している特例を受ける場合であっても確定申告は必須となることから、早めに書類の準備を進めておくことがポイントです。

マンション売却費用に関するよくある質問

この章では、マンション売却費用に関するよくある質問について、解説します。

ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、その場合は金融機関に売却する旨を伝えてから売却スタートする必要があります。
ローンを組むことでマンションに抵当権が設定されますが、その権利は所有権移転登記時期までに抹消しなければなりません。
そして、抹消するためには抵当権者である金融機関の抹消書類が必要となることから、なるべく早い段階で担当者に伝えるべきです。

売却前のリノベーションやクリーニングは必須？

中古マンションの場合、少しでもキレイにした方が売却しやすいのは事実です。
しかし、過度なクリーニングをしても大きな変化がない場合は費用負担というデメリットを考慮し、そのままで売却することをおすすめします。
また、リノベーションは買主の好みに合わないこともあり、その場合は費用を先に負担しもかかわらず販売が長期化することもあります。
このような理由から、リノベーションやクリーニングは必須ではなく、現況のまま販売することの方が多いといえます。

まとめ

マンションを売却する際には不動産会社を通じて販売することになりますが、買主が見つかり契約が締結された時点で仲介手数料が発生します。
そして、この手数料は一般的には減額できないケースが多いですが、エリアによっては減額要求が通ることもあります。
また、仲介手数料以外にも税金や諸費用がかかることから、マンションを売却する前には全ての費用を把握し、手残り額をイメージすることが重要です。